© http://podbor-kadr.ru/ | 2017 |
.:меню :.
—чЄтчик т»÷ PR





¬аш IP54.161.91.76
’итов 70
’остов 25
¬сего онлайн5
“елеканалов108
‘ильмов139
¬идеороликов443
 омментариев9
«аписей в гостевой6
Ќовостей3835
«арегистрировано10223

rss сайта podbor-kadr.ru арта сайта podbor-kadr.ru¬ход –егистраци€



ћастер-класс по укладке ламината

”тепление и отделка лоджии THERMIT XPS и THERMIT SP

»деи ƒизайна  ухни.Flv - Dizayn Kuhni

ѕроводка в дерев€нном доме. –етро (Posting in a wooden house. Retro)

.: ќнлайн магазин :.
.: ќнлайн :.


”щерб от афер Ђ—оциальной инициативыї возрос на 600 млн рублей

–оссийские правоохранительные органы вы€вили 11 новых эпизодов мошенничества в де€тельности скандально известного коммандитного товарищества "—оциальна€ инициатива и компани€".  ак сообщает пресс-служба ћ¬ƒ –оссии, потерпевшими признаны 544 физических и юридических лиц.
2013-12-23 14:29

Ќа организацию платных парковок в ѕетербурге потрат€т 2 млрд рублей

Ёксперимент по организации платных парковок на улицах —еверной столицы обойдетс€ в 2 млрд рублей. Ѕольша€ часть денег будет предоставлена в кредит ¬семирным банком.
2014-02-27 07:29

.: ѕоследние записи на форуме :.
Ј ира

—ообщение є: 1
December 10, 2013, 11:42 am
1
Ј ира

—ообщение є: 1
1
Ј ира
4

—ообщение є: 1
December 10, 2013, 11:44 am
1
Ј ира

—ообщение є: 1
1
Ј ира
4

—ообщение є: 1
December 10, 2013, 11:44 am
1
Ј ира

—ообщение є: 1
1
.: ѕравила программы :.
≈сли хочетс€ проводить лето за городом,
на собственной даче,
но бюджет строго ограничен,
- остаетс€ одно Ц искать демократичные по ценам варианты.
- Ќедавно мы подробно рассказывали о самых дешевых предложени€х вторичного рынка,
а сегодн€ речь о первичном рынке:.
- что и где можно купить на рассто€нии до 30 км от ћ јƒ,
-име€ в кошельке 1-3 млн рублей

.: „то искали :.

москва


 ак сделать водоснабжение


”тепление наружных стен


крыльцо


 ак уложить ламинат


балкон


форточка


—реда 20 сент€бр€ 2017г. 

—“ј“№» ќ «ј–јЅќ“ ≈ » ѕ–ќƒ¬»∆≈Ќ»»

11.03.2015, последние новости:  иев, ћариуполь, ’арьков, ƒонецк, Ўирокино, —частье
јктуальна€ сводка ј“ќ и новости от ополченцев ƒЌ– и ЋЌ....

 омментарии (0)

как семь€ чиновника потер€ла и вернула бизнес с оборотом $1 млрд.ѕомогли биты и власть.
ѕока јлександр ¬оронин работал на руковод€щих ....

 омментарии (0)

„≈–≈« ƒ¬≈ Ќ≈ƒ≈Ћ» —Ўј ћќ√”“ Ќј„ј“№ ¬ќ…Ќ” —  »“ј≈ћ.

¬едущее американское издание в “ихоокеанс....

 омментарии (0)


Ќќћ≈–
∆анр
Ќј«¬јЌ»≈
15
bild
 повышение стоимости сдаваемой квартиры  
14

”велич посещаемость ресурса вместе с нами! ѕоставьте себе на страницу наш банер —айта недвижимости .



 аталог предложение и объ€влений по недвижимости

–азместите этот код в том месте, где должен отображатьс€ банер



 аталог предложение и объ€влений по недвижимости

–азместите этот код в том месте, где должен отображатьс€ банер

width=30 height=40 title=Ќаши банеры />
Ѕон
 Ќаши банеры  
2 ѕ–»Ћќ∆≈Ќ»≈
к договору найма квартиры от "____"______________ 20_ г.



–ј—ѕ»— ј† ¬† ѕќЋ”„≈Ќ»»† ƒ≈Ќ≈√




_________________†††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† ††††††††††††††† «____»__________ 20__ г.



_________‘»ќ__________ (Ќј…ћќƒј“≈Ћ№) получил от _________‘»ќ____________ (ЌјЌ»ћј“≈Ћя) арендную плату в размере __________________ рублей за сданную в наем квартиру по адресу __________јƒ–≈—  ¬ј–“»–џ_____________ за период с "_____"________________ 20__ г. по "_____"________________ 20__ г.



††††††††††† Ќј…ћќƒј“≈Ћ№: ††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† ЌјЌ»ћј“≈Ћ№:
________________/_________________/††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† ________________/_________________/

width=30 height=40 title=ѕотверждение оплаты за аренду квартиры />
admin
 ѕотверждение оплаты за аренду квартиры  
126

—тать€ 454. ƒоговор купли-продажи

1. ѕо договору купли-продажи одна сторона (продавец) об€зуетс€ передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель об€зуетс€ прин€ть этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2.   купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положени€, предусмотренные насто€щим параграфом, примен€ютс€, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

3. ¬ случа€х, предусмотренных насто€щим  одексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определ€ютс€ законами и иными правовыми актами.

4. ѕоложени€, предусмотренные насто€щим параграфом, примен€ютс€ к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержани€ или характера этих прав.

5.   отдельным видам договора купли-продажи (рознична€ купл€-продажа, поставка товаров, поставка товаров дл€ государственных нужд, контрактаци€, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предпри€ти€) положени€, предусмотренные насто€щим параграфом, примен€ютс€, если иное не предусмотрено правилами насто€щего  одекса об этих видах договоров. width=30 height=40 title=ƒоговор купли-продажи />

Ѕон
 ƒоговор купли-продажи  
119


–емонт после покупки —

ћногие говор€т, что ремонт в квартире равен библейскому потопу или последстви€м €дерной войны. „астица истины в этом есть, но если подойти к ремонту грамотно и со знанием дела, то особо глобальных проблем не возникнет.

ѕервый этап - черновые работы на объекте. ѕод "черновыми" подразумеваютс€ все наметки по планировке, выравнивание потолков и стен. ¬ первую очередь обычно ремонт производ€т в ванной и туалете: гр€зные работы, если это св€зано с установкой или заменой труб, поэтому чтобы не тормозить весь процесс, заканчивают со службами. ƒалее заливаютс€ полы, выравниваютс€, делаетс€ разметка высоты будущих перегородок.  идаетс€ проводка, следом выводим розетки, заканчиваем полы, чтобы уже можно было приступить к установке внутренних дверей. ¬ажно помнить: пока полы не выведены двери ставить нельз€. ѕараллельно выравниваем оконные откосы, чтобы можно было уже ставить окна. Ѕалкон обычно оставл€ют напоследок: когда все основные работы завершены, тогда приступают к отделке балкона. »сключение: если по проекту есть переоборудование и в нем задействована лоджи€/балкон.

 огда эти работы будут окончены, можно приступать к завершающему этапу: шпатлевке потолка и ваших стен. ѕостарайтесь соблюсти золотую середину при использовании материала: излишки шпатлевки неизбежно отвал€тс€, а недостаточное количество не даст результата.

¬торой этап - чистова€ отделка. ѕокрываем полы, монтируем плинтусы, клеим обои, кладем кафель в кухне и где еще нужно, то есть чистова€ отделка - это облицовка квартиры, ее шлифовка. ¬ службах ставитс€ сантехника, последний штрих в строительно-ремонтных работах - освещение вашей квартиры: устанавливаем выключатели, вешаем люстры или делаем точечное освещение, если это предусмотрено вашим проектом.

width=30 height=40 title=–емонт после покупки />
Ѕон
 –емонт после покупки  
116


јрендаквартир процесс сложный, часто люди, малосведущие в вопросах недвижимости, попадают в непри€тные ситуации. “олько кажетс€, что найти квартиру просто: в самом деле, разве сложно открыть рекламную газету, найти нужное объ€вление и просто позвонить. ¬ больших городах есть площадки, специально предназначенные дл€ того, чтобы люди могли сн€ть квартиру и не переплачивать разным посредникам. Ќо арендаквартир может скрыть много подводных камней, поэтому нужно знать несколько основных моментов.

√лавна€ опасность при найме жиль€ состоит в документах собственника. „асто честные арендаторы не провер€ют право собственности, личные данные владельца, что представл€ет насто€щую угрозу. ѕеред вами может быть мошенник, решивший пересдать квартиру и заработать деньги на вас. ѕеред тем как рассчитатьс€, нужно об€зательно потребовать договор купли-продажи на сдаваемую площадь, сверить данные паспорта. ≈сли сдает не сам владелец, то должна быть об€зательно доверенность, официально заверенна€ нотариусом. ѕри наличии нескольких совладельцев от каждого нужно согласие в письменном виде.

ќтдельного внимани€ заслуживает сам договор аренды. ¬ нем должно быть четко прописано: срок сдачи, врем€ вселени€, штрафные санкции дл€ обоих сторон в случае нарушени€.   договору обычно прилагаетс€ акт приемки самой квартиры. ¬ приложении должно быть описано состо€ние квартиры, мебель, сантехника, перечислена бытова€ техника, если она присутствует. ќб€зательно лично проверить работоспособность печек, котлов, проходимость канализации и сливных труб. ¬ дальнейшем это поможет избежать недоразумений с хоз€ином жиль€.  огда квартира относитс€ к категории элитных может потребоватьс€ залог, который беретс€ на случай порчи имущества.

Ћюбого арендатора должна насторожить больша€ предоплата, даже если ежемес€чный платеж очень низкий. Ќе стоит св€зыватьс€ с такими квартирами, поскольку такие варианты обычно используют мошенники.

width=30 height=40 title= сн€ть квартиру />
Ѕон
  сн€ть квартиру  
110

¬¬≈ƒ≈Ќ»≈

— переходом экономики на рыночные отношени€ стал развиватьс€ и рынок недвижимости как составна€ и существенна€ часть общего рынка.

Ќедвижимость - это земельный участок и физические, ос€заемые и не подлежащие перемещению объекты (строени€), прочно св€занные с землей.

Ќедвижимое имущество - подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно св€занных с собственностью на вещественную недвижимость.

¬ современных услови€х субъекты различных форм собственности –оссийской ‘едерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. ƒанное право €вл€етс€ безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составлени€ отчетности.

ѕроведение оценки €вл€етс€ об€зательным в случае вовлечени€ в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично –оссийской ‘едерации, субъектам –оссийской ‘едерации либо муниципальным образовани€м.

Ќа сегодн€шний день вопрос оценки недвижимости €вл€етс€ актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступа€ в качестве важнейшего экономического ресурса и игра€ роль той пространственной среды, в которой осуществл€етс€ люба€ человеческа€ де€тельность.† Ќедвижимость Ц важнейша€ из составных частей национального богатства всех стран мира.  ак бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развити€ страны, земл€ везде составл€ет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходитьс€ более 50 % мирового богатства.

ѕоэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как дл€ юридических, так и физических лиц, дл€ оживлени€ инвестиционной де€тельности, дл€ удовлетворени€ потребностей общества и субъектов 

хоз€йствовани€ в недвижимости, дл€ развити€ ипотечного кредитовани€, а в конечном итоге Ц д눆 развити€ экономики.

¬ насто€щее врем€, когда по€вилась нормативна€ база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определени€ стоимости предпри€тий и объектов недвижимости (в† том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложени€, страховании имущества, выделении доли участков предпри€тий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследовани€ и судебного приговора. —егодн€ рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироватьс€ его необходима€† инфраструктура. ѕоэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

¬ данный момент применение инструментари€ оценки недвижимости в повседневной де€тельности предпри€ти€ становитс€ осознанной необходимостью.

ќценка недвижимости используетс€ при прин€тии таких стратегически важных дл€ предпри€ти€ задач, как формирование имущественного комплекса предпри€ти€; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предпри€ти€;†† формирование новых продуктовых направлений.

“акже недвижимость €вл€етс€ главным предметом обсуждени€ при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. ѕо€вилс€ слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потреблени€, так и во многих сферах предпринимательской де€тельности. ќбразовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

÷елью данной курсовой работы €вл€етс€ изучение рынка жилой недвижимости и рассмотрение трех подходов к оценке объектов, а так же определение стоимости трехкомнатной квартиры различными подходами.



–аздел 1 ќпределение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры.

ѕравовые основы регулировани€ в жилой сфере.

’арактерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости €вл€ютс€ наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношени€, св€занные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительна€, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

«аконодательство в сфере недвижимости представл€ет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаютс€, измен€ютс€ или отмен€ютс€ соответствующие правовые нормы.

 онституци€ –‘ €вл€етс€ правовой основой развити€ всего российского законодательства. ќна имеет высшую силу и пр€мое действие. «аконы и иные правовые акты, принимаемые в –‘, должны полностью соответствовать положени€м  онституции –‘.

»сход€ из этого, жилищные отношени€ могут регулироватьс€ как актами –‘, так и актами субъектов –‘.  онкретное разграничение полномочий между –‘ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров –оссии с субъектами ‘едерации, конкретных правоотношений.

∆илищный кодекс (∆ ), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношени€, которые согласно ст. 72  онституции –‘ €вл€ютс€ предметом совместного ведени€ –‘ и субъектов –‘. ѕоэтому ∆  и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаютс€ законы и иные нормативные правовые акты субъектов –‘. »сход€ из конституционных положений, законодательство в –‘ в сфере недвижимости развиваетс€ как сложна€ система, в которой в качестве системообразующих законов выступают  онституци€ –‘, федеральные законы (например, Ђќб основах федеральной жилищной 

политикиї, Ђќ приватизации жилищного фонда в –оссийской ‘едерацииї), ∆илищный кодекс –‘ и другие акты.

¬ состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового, финансового характера, вход€т также законы и другие нормативно-правовые акты, определ€ющие компетенцию органов исполнительной власти Ч правительства –‘, министерств и других федеральных органов управлени€, предпри€тий, учреждений, организаций в области управлени€ государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

Ќовый √  содержит наиболее важные нормы, св€занные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 √  –‘). ¬ 1983 Ч 1995 гг. жилищное законодательство –оссии развивалось отдельно от гражданского законодательства.

»з этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношени€, св€занные с владением, пользованием и распор€жением как жилыми, так и нежилыми помещени€ми.

∆илищный кодекс –‘ включает почти все жилищно-правовые нормы, содержащиес€ ранее √  –—‘—– (глава ЂЌаем жилого помещени€ї), а также содержит много новых норм, соответствующих периоду прин€ти€  одекса и введени€ его в действие.

∆илищный кодекс €вл€етс€ наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношени€ в –оссии, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.

 ак известно, решение жилищной проблемы €вл€етс€ одной из важнейших задач –оссийского государства и общества.

∆илище €вл€етс€ главнейшим материальным условием жизни человека нар€ду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.д. потребность человека в 

жилье возникает с момента его рождени€ и сохран€етс€ на всем прот€жении его жизни, т.е. носит посто€нный характер, видоизмен€€сь с возрастом, по€влением семьи и т.д.

∆илищна€ реформа, развитие рынка жиль€ и жилищного строительства €вл€ютс€ важнейшими услови€ми перехода к новым социально-экономическим отношени€м.

ќсновой жилищной реформы в –оссии €вл€етс€ поэтапный переход от непосредственного выполнени€ государством функций финансировани€, строительства, распределени€ жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов дл€ формировани€ рыночных отношений в жилищной сфере.

∆илищное право Ч это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношени€. ∆илищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений (ст. 2 ∆  –‘). ¬ преамбуле «акона –‘ Ђќб основах федеральной жилищной политикиї также говоритс€, что закон устанавливает общие начала правового регулировани€ жилищных отношений.

“аким образом, предметом регулировани€ жилищного права €вл€етс€ определенна€ совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название Ђжилищные отношени€ї.

ќбщественные отношени€, которые по прин€той ∆илищным кодексом терминологии €вл€ютс€ жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываютс€, как правило, по поводу готового объекта, которым €вл€етс€ жилой дом или иное жилище, включенное в установленном пор€дке в состав жилищного фонда, предназначенное дл€ проживани€. Ќаличием такого специфического объекта регулировани€ общественных отношений-жилищное законодательство отличаетс€ от других отраслей законодательства и права.



ќбщественные отношени€, которые по прин€той ∆илищным кодексом терминологии €вл€ютс€ жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываютс€, как правило, по поводу готового объекта, которым €вл€етс€ жилой дом или иное жилище, включенное в установленном пор€дке в состав жилищного фонда, предназначенное дл€ проживани€. Ќаличием такого специфического объекта регулировани€ общественных отношений-жилищное законодательство отличаетс€ от других отраслей законодательства и права.

 омплексный характер жилищного права заключаетс€ в том, что оно объедин€ет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы Ч административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.



–ыночна€ стоимость объектов недвижимости и факторы, вли€ющие на их цену.,

–ыночна€ стоимость объекта недвижимости - расчетна€ денежна€ сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не об€занный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не об€занный его приобрести, согласен был бы его приобрести. “о есть, это наиболее веро€тна€ цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в услови€х конкуренции.
ѕри этом предполагаетс€ что стороны, располага€ всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждени€, а на величине сделки не отражаютс€† какие-либо чрезвычайные обсто€тельства. ќпределенна€ таким образом рыночна€ стоимость €вл€етс€ предметом дл€ торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышени€, так и понижени€.

ѕон€тие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Ёто рыночна€ стоимость и стоимость замещени€, потребительска€ и восстановительна€ стоимость, инвестиционна€ и страхова€ стоимость, стоимость дл€ целей налогообложени€ и ликвидационна€ стоимость, первоначальна€ и остаточна€ стоимость, залогова€ стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предпри€ти€ и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

ѕотребительска€ стоимость - отражает ценность объекта недвижимости дл€ конкретного собственника, который не собираетс€ выставл€ть объект на рынок недвижимости. ќценка потребительской стоимости объекта производитс€ исход€ из существующего профил€ его использовани€ и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционировани€ объекта и прогнозируютс€ в будущем.

¬осстановительна€ стоимость - определ€етс€ затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. «десь используютс€ такие же архитектурные решени€, примен€ютс€ такие же строительные 

конструкции и материалы, ƒаже качество строительно-монтажных работ аналогично. ¬ данном случае воспроизвод€тс€ тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решени€х, которые имелись у оцениваемого объекта.

—тоимость замещени€ - определ€етс€ расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудовани€ объекта недвижимости.

—трахова€ стоимость объектов недвижимости представл€ет собой стоимость полного возмещени€ их ущерба при наступлении страхового случа€. Ќа базе страховой стоимости объекта недвижимости определ€ютс€ страховые суммы, выплаты и проценты.

Ќалогооблагаема€ стоимость (стоимость до налогообложени€) имущества

юридических

и физических лиц
определ€етс€ аккредитованными при налоговых инспекци€х экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ћиквидационна€ стоимость представл€ет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

ѕервоначальна€ стоимость объекта недвижимости Ц фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использовани€.



‘акторы, вли€ющие на цену объектов недвижимости

—тоимость объектов недвижимости зависит от целого р€да факторов. –ассмотрим основные из них.

1. ќбъективные факторы.  ак правило, это экономические факторы, которые определ€ют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. »х можно разделить на:

-† макроэкономические Ц факторы, св€занные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфл€ци€, безработица, уровень и услови€ оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической де€тельности и т.д.);

-† микроэкономические Ц факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. ‘акторы, св€занные с феноменом массового сознани€ и факторы психологического характера:

-† массированна€ реклама;

-† инфл€ционные ожидани€;

-† симпатии;

-† осведомленность и т.д.

3. ‘изические факторы:

-† местонахождение Ц удаленность от центра, степень развити€ инфраструктуры и транспортного сообщени€ (особенно Ц близость метро) напр€мую вли€ет на стоимость недвижимости;

-† архитектурно-конструктивные решени€ Ц в зависимости от назначени€ дальнейшего использовани€ здани€ стоимость его будет увеличиватьс€ или уменьшатс€;

-† состо€ние объекта недвижимости;

-† наличие коммунальных услуг (электроэнерги€, водоснабжение, теплосеть и др.);

-† экологические и сейсмические факторы (дл€ жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость 

жиль€, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. ‘акторы, вли€ющие на цену и скорость продажи квартир :

-† количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип†квартир именно в этой части города;

-† объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плоха€ планировка, износ и т.п.);

-† престижность района;

-† экологическа€ обстановка в районе;

-† транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

-† социальна€ однородность дома;

-† характер† сделки (Ђпр€ма€ї или Ђвстречна€ї продажа);

-† юридическа€ Ђчистотаї объекта.

ѕри выборе оценщика (индивидуального предпринимател€) заказчику† следует учитывать следующие критерии:
-† членство оценщика в профессиональной организации;
-† наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;
-† желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;
-† профессиональный опыт оценщика;
-† наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

ѕри выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), вы€снить, €вл€ютс€ ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.



ѕринципы и методы оценки жилой недвижимости.
Ѕудущие доходы от недвижимости нар€ду с другими факторами, определ€ющими стоимость объекта, отличаютс€ значительной степенью неопределенности. —ами объекты недвижимости существенным образом отличаютс€ друг от друга и наход€тс€ в разном окружении. ¬се это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. ¬месте с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.

¬ основе оценки жилой недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задани€ по оценке и при составлении отчета об оценке.

ѕринципы оценки дел€тс€ на четыре группы:

1) принципы, основанные на представлени€х пользовател€ (принципы полезности, замещени€ и ожидани€);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделени€);

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложени€ и спроса, конкуренции и соответстви€);

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использовани€ - главный принцип оценки. Ётот принцип соедин€ет в себе все другие принципы и €вл€етс€ фундаментом любой оценки недвижимости.

ћожно выделить несколько наиболее методов оценки жилой недвижимости:

1.«атратный метод. ќценка жилой недвижимости, основанна€ на определении затрат на создание, реорганизацию собственности с учетом амортизации. ¬ ходе оценки учитываетс€ стоимость участка земли, 

определ€етс€ замещающа€ стоимость зданий, величина амортизации. ѕри подобной оценке стоимость земли считаетс€ вместе со стоимостью возведенных или улучшенных сооружений, а сама земл€ отдельно оцениваетс€ другими методами.

ѕрименение этого метода удобно в том случае, когда определить конечную стоимость трудно из-за устаревших способов строительства или других осложн€ющих причин. Ќаиболее часто подобный метод используетс€ дл€ оценки реконструируемых зданий, дл€ применени€ в налогообложении, страховании, оценки последствий стихийных бедствий.

2.—равнительный метод. ¬ основе метода лежит сравнение объекта недвижимости с его аналогами, информаци€ о стоимости которых находитс€ в открытом доступе.

√лавна€ задача оценщика - проанализировать существующий рынок недвижимости и земли, сравнить аналогичные продажи и, на основе полученных данных, определить рыночную стоимость объекта. ѕри оценке жилых помещений не допускаетс€ арифметическое усреднение выведенных данных, но возможно применение математической статистики при наличии достоверной рыночной информации.

3.ƒоходный метод или метод капитализации доходов. —пособ оценки недвижимости, согласно которому вы€вл€етс€ возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за период времени.

¬ процессе реализации метода происходит прогнозирование будущих доходов и их планируема€ капитализаци€. ¬озможные доходы дел€тс€ на два вида: доходы от эксплуатационной де€тельности в результате арендных отношений и доходы от реверсии.

ѕодобный метод наиболее интересен дл€ потенциальных покупателей, когда уже до покупки есть возможность увидеть окупаемость и эффективную работу вложенных средств.



–аздел 2 ѕроцесс оценки трехкомнатной квартиры.

2.1. ’арактеристика место положени€ объекта оценки.

ќрел Ц это город первого салюта. ќбща€ площадь городских земель в пределах городской черты составл€ет 12,2 тыс. га. ¬ ќрле 655 улиц и переулков общей прот€женностью 405 км. Ќа территории города 47 скверов, 12 мостов,5 из них пешеходных. “ак же 16 лечебно-профилактических учреждений,140 образовательных учреждений и т.д.

—овременное развитие застройки ќрла отражено в двух ключевых градостроительных документах - √енеральном плане города, утвержденном в 2008 году и рассчитанном на долгосрочную перспективу Ц до 2025 года, и ѕравилах землепользовани€ и застройки, утвержденных в том же году.

–ассмотрим местоположение оцениваемого объекта в таб.1.

“аблица є 1 ’арактеристика местоположени€ объекта оценки

ѕоказатель

ќписание или характеристика показател€

–айон

—оветский

ћестоположение в районе

ќкраина района

ѕреобладающа€ застройка микрорайона

∆илые застройки 9-ти этажных домов

ќбеспеченность общественным транспортом (субъективна€ оценка)

’ороша€. “роллейбусные линии. Ќаличие маршрутных такси.

ќбеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективна€ оценка)

’ороша€. ¬близи дома расположены торговые магазины: Ђ≈вропаї, Ђѕ€тачокї, Ђќрловский каравайї

Ёкологическа€ обстановка

’ороша€.

—осто€ние прилегающей территории (субъективна€ оценка)

’орошее (двор обустроен детской площадкой, наличие автосто€нки).



2.2 ’арактеристика объекта.
’арактеристика оцениваемого здани€ представлена в виде таблицы 2

“аблица є
2
ќбща€ характеристика здани€


ѕоказатель

ќписание или характеристика показател€

“ип здани€

ћногоквартирный жилой дом

√од постройки

2007г. (из “ехпаспорта)

ћатериал наружных стен

ѕанель

ћатериал перекрытий

∆елезобетон

—осто€ние здани€ (субъективна€ оценка)

’орошее (здание пригодно к дальнейшей эксплуатации)

“ехническое обеспечение здани€

ћестное отопление, гор€чее и холодное водоснабжение, телевидение, естественна€ вентил€ци€, канализаци€.

ќрганизованна€ сто€нка личного автотранспорта или подземный гараж

имеетс€

 оличество этажей в здании

9

—осто€ние подъезда (субъективна€ оценка)

’орошее. (ѕодъездна€ дверь оборудована домофоном).

ƒополнительна€ существенна€ информаци€

–еконструкци€ или снос не предполагаютс€.




’арактеристику оцениваемого объекта(квартиры) мы можем рассмотреть в таблице 3.

“аблица є 3
’арактеристика объекта оценки




ѕоказатель

ќписание или характеристика показател€

Ётаж расположени€

1

ѕлощадь, кв. м: обща€

71,1

 оличество жилых комнат

3

—анузел

раздельный

¬ысота помещений, м

2,65

¬спомогательные и подсобные помещени€

ѕрихожа€, коридор, ванна€, туалет, кухн€

Ћоджи€ (балкон) у объекта оценки

имеетс€

—осто€ние объекта (субъективна€ оценка)

’орошее (в квартире не было ремонта)

¬идимые дефекты внутренней отделки

Ќе имеютс€

ƒанные о перепланировке

Ќет



2.3 Ётапы оценки трехкомнатной квартиры.

ѕроцесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика Ц от постановки задани€ на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

ѕроцесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. ѕостановка задани€ на оценку. ќпределение цели оценки недвижимости изначально €вл€етс€ основой дл€ выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное вли€ние на результат оценки.

2й этап. —оставление плана и договора на проведение оценки. ќпредел€ютс€ источники информации, методы оценки недвижимости и затем составл€етс€ план работы. —уммируютс€ затраты на проведение оценки недвижимости и оговариваетс€ денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. —оставл€етс€ договор на оценку недвижимости.

3й этап. —бор и анализ информации. —бор и обработка следующей информации и документации:

-правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

-данных бухгалтерского учета и отчетности, относ€щихс€ к объекту оценки;

-информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки.


этап.
јнализ лучшего и наиболее эффективного использовани€ недвижимости. јнализ наилучшего и наиболее эффективного использовани€ как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. ѕравова€ обоснованность выбранного варианта использовани€,



изическа€ осуществимость и финансова€ целесообразность.
ќпределение наивысшей стоимости недвижимости.

5й этап. –асчЄт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трЄх подходов.

ќценка стоимости на основе доходного подхода.
ƒоходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

ќценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода
—равнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеетс€ информаци€ о ценах сделок с ними.

ќценка стоимости на основе затратного подхода. «атратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых дл€ восстановлени€ либо замещени€ объекта оценки с учетом накопленного износа. Ѕазируетс€ на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.



3. ќпределение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры.

3.1 ќпределение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры затратным подходом.

«атратный подход

«атратный подход включает следующие этапы:

  • определение стоимости земельного участка, на котором наход€тс€ здани€, сооружени€;

  • оценка восстановительной стоимости или стоимости замещени€ здани€ и сооружени€ на действительную дату оценки;

  • расчет всех видов износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического устаревани€;

  • определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства (восстановлени€ или замещени€) и накопленным износом;

  • расчет стоимости объекта недвижимости посредством суммировани€ остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.

–ыночна€ стоимость, определ€ема€ по затратному подходу, рассчитываетс€ по формуле:

–— = ѕ¬— ? (1 Ц Ќ» / 100)

где: –— Ц рыночна€ стоимость, руб.; ѕ¬— Ц полна€ восстановительна€ стоимость, руб.; Ќ» Ц накопленный совокупный износ.

‘изический износ вызываетс€ разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старени€ или неправильной эксплуатации здани€. ‘изический износ по объекту оценки прин€т в соответствии с Ђѕравилами оценки физического износа жилых зданий ¬—Ќ 53-86 (р.)ї (√ќ—√–ј∆ƒјЌ—“–ќ…) и составл€ет 8,2 % (дефектна€ ведомость см. Ђѕриложениеї).



‘ункциональный износ вызываетс€ несоответствием устройства здани€ (его планировки, отделки, инженерного оборудовани€ и т. п.) современным рыночным требовани€м, предъ€вленным к данному имуществу.

‘ункциональный износ прин€т исход€ из того факта, что устаревшие или нерациональные архитектурно-строительные решени€ в части несоответстви€ примененных строительных материалов, планировки современным требовани€м и нормам строительства имеютс€. ”читыва€ вышеприведенные факторы, принимаем износ равный 8.

Ёкономический (внешний) износ есть потер€ стоимости, обусловленна€ вли€нием внешних факторов. ѕри оценке экономического (внешнего) износа учитывалась обща€ экономическа€ ситуаци€ (см. п.12), показатели, отражающие изменени€ (динамику) экономической, политической, экологической среды и месторасположени€ объекта оценки. »сход€ из этого, величина внешнего износа принимаетс€ равной 0 %


“аблица є 4 Ц —тоимость объекта оценки по затратному подходу

ќснование

Ќаименование, характеристика объекта

—тоимость 1 кв.м., руб.

–азмер площади объекта, кв.м.

—тоимость воспроизводства с учетом прибыли инвестора Ц 30%, Ќƒ—-18%, затрат на подключение 10%, затрат на отчислени€ городу-18%, руб.

»знос физ., руб.

»знос функ., руб.

»знос экон., руб.

„ел—÷ена є10 (||) окт€брь, 2009 год.

“рехкомнатна€ квартира общей площадью 71,1 кв. м по адресу:

г.ќрел ул.  артукова, д.7 кв.76

32000

71,1













Ќакопленный совокупный износ, %




»того стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб.




—равнительный подход

ƒл€ оценки стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода примен€лс€ метод пр€мого сравнени€ продаж. ¬ качестве аналогов рассматривались трехкомнатные квартиры, имеющие аналогичные потребительские характеристики, расположенные в районе расположени€ оцениваемой квартиры.



ƒл€ определени€ значени€ рыночной стоимости (—р.) квартиры на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен —рi в границах рынка квартир-аналогов в г. ћагнитогорске:
= 1†511 250 рублей

√де: n Ц число значений (объем) выборки рыночных цен квартир-аналогов (n); —р1Е.—рn Ц рыночна€ стоимость квартир-аналогов на дату оценки, руб.

ѕри этом необходимым условием достоверности расчетных данных €вл€етс€ соблюдение однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируетс€ расчетом коэффициента вариации V дл€ малой выборки (n 0) по формуле:
= 0,0006

V Ц  оэффициент вариации, полученный расчетным путем.

ѕримечание: выборка считаетс€ однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. в нашем случае V = 0,0006



“аблица є 5 ќписание объектов-аналогов

є

јдрес

ќписание

ѕлощадь, кв.м.

—тоимость, руб.

—тоимость за 1 кв.м.

»сточник информации

1

Ѕул. —иреневый 7

“рехкомнатна€ квартира, расположенна€ 3/9 дома, телефон, железна€ дверь, евроремонт, ламинат, новые межкомнатные двери.

64

1 700†000

26 562

√азета Ђиз рук в рукиї от 05.04.10г. є13(632)

2

Ѕул. —иреневый 12

“рехкомнатна€ квартира, расположенна€ 7/9 дома, пластиковые окна, лоджи€ застекленна€, с/у разделен, в отличном состо€нии.

62

1 370 000

22 096

√азета Ђиз рук в рукиї от 05.04.10г. є13(632)

3

Ѕул. —иреневый 24

“рехкомнатна€ квартира, расположенна€ 6/10 дома, ремонт, застекленна€ лоджи€, пластиковые трубы, телефон, домофон, железна€ дверь.

63

1 500 000

23 809

√азета Ђиз рук в рукиї от 05.04.10г. є13(632)

4

Ѕул. —иреневый 8

“рехкомнатна€ квартира, расположенна€ 8/14 дома, застекленна€ лоджи€, пластиковые окна, пластиковые трубы, в хорошем состо€нии.

61,5

1†420 000

23 089

√азета Ђиз рук в рукиї от 05.04.10г. є13(632)

5

Ѕул. —иреневый 8

“рехкомнатна€ квартира, расположенна€ 9/14 дома, пластиковые окна, водомеры, застекленна€ лоджи€, пластиковые трубы.

64

1†600 000

25 000

√азета Ђиз рук в рукиї от 05.04.10г. є13(632)

6

Ѕул. —иреневый 12

“рехкомнатна€ квартира, расположенна€ 4/9 дома, пластиковые окна, лоджи€ застекленна€, с/у разделен, недавно сделан ремонт.

62

1†600 000

25 806

√азета Ђиз рук в рукиї от 05.04.10г. є13(632)



7

 алмыкова 10

“рехкомнатна€ квартира, расположенна€ 10/14 дома, пластиковые окна, лоджи€ застекленна€, с/у разделен, новые межкомнатные двери.

65

1†500 000

23 076

√азета Ђиз рук в рукиї от 05.04.10г. є13(632)

8

 алмыкова 8

“рехкомнатна€ квартира, расположенна€ 9/10 дома, пластиковые окна, лоджи€ застекленна€, с/у разделен, недавно сделан ремонт.

62

1†400 000

22 580

√азета Ђиз рук в рукиї от 05.04.10г. є13(632)

“аблица є 6 —тоимость объектов-аналогов. —тоимость объекта оценки по сравнительному подходу (корректировочна€ таблица)

Ёлементы сравнени€

ќбъект оценки

ќбъекты - аналоги

є 1

є 2

є 3

є 4

є 5

є 6

є 7

є 8

—тоимость квартиры

*

1†700 000

1†370 000

1†500 000

1†420 000

1†600 000

1†600 000

1†500 000

1†400 000

S квартиры

65,4

64

62

63

61,5

64

62

65

62

—тоимость 1 кв. м.

*

26 562

22 096

23 809

23 089

25 000

25 806

23 076

22 580

≈вроремонт

-

+ (-60 000)

+ (-60 000)

-

-

-

-

-

-

Ќестандартна€ планировка

-

-

-

-

-

-

+ (-20†000)

-

-

«астекленна€ лоджи€

+

+

+

+

+

+

+

+

+

ћежкомнатные двери

-

+ (-7†000)

-

-

-

-

-

+ (-7†000)

-

»тогова€ корректировка

-

-67 000

-60 000

-

-

-

-20 000

-7 000

-

—корректированна€ стоимость 1 кв. м.

-

25 515

21†129

23†809

23†089

25 000

25 483

22†969

22 580

”пор€дочение р€да: 21†129, 22†580, 22 969, 23†089, 

23†809, 25†000, 25483, 25†515



ћедианное значение: ? 25 400



—реднее значение: 23 696

ћодальное значение: ? 24 000


»того стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: „ел€бинска€ область, г. ћагнитогорск, ул.  алмыкова, д. 3, кв. 56, равна 23†696 * 65,4 = 1†549 718 рублей

ƒоходный подход Ц состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости, котора€ €вл€етс€ оценкой стоимости объекта недвижимости. ƒоходный подход к оценке недвижимости основан на принципе ожидани€ и реализуетс€ двум€ методами: методом дисконтировани€ денежных потоков (методом ƒƒѕ) и методом капитализации дохода.

ќсновными этапами оценки объектом недвижимости €вл€ютс€ прогнозирование будущих денежных потоков, определение соответствующей дисконтной ставки, дисконтирование будущих денежных потоков, нахождение суммы дисконтированных денежных потоков дл€ определени€ чистой текущей стоимости.

ƒанный подход нами не примен€лс€, вследствие специфики объекта оценки, то есть в силу его целевого назначени€ и фактического использовани€ Ц жилого.

—огласование результатов и выводы

¬ процессе оценки использовались затратный и сравнительный подходы дл€ определени€ рыночной стоимости объекта оценки. –ешение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определ€тьс€ обоснованным суждением ќценщика, которое оформл€етс€ путем взвешивани€ стоимостей, определенных использованием двух методов. ÷елью согласовани€ результатов использовани€ методов €вл€етс€ определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. ѕреимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определ€ютс€ по следующим критери€м:

  • 

  • возможность отразить действительные намерени€ потенциального покупател€ или продавца;

  • тип, качество и общность информации, на основе которых проводитс€ анализ;

  • способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебани€ на рынке;

  • способность учитывать специфические особенности объекта, вли€ющие на его стоимость, такие как место расположени€, размер, потенциальна€ доходность;

«атратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. ”читыва€ вышесказанное, а также характеристику технического состо€ни€ объекта оценки, затратному подходу ќценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 30%. —равнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. –ыночна€ стоимость, определенна€ в рамках метода пр€мого сравнени€, по мнению ќценщиков, €вл€етс€ наиболее корректной, так как учитывает услови€ сложившегос€ рынка недвижимости, поэтому сравнительному (рыночному) подходу ќценщики придают наибольший вес в сравнении с затратным подходом Ц 70%.

ƒостоверность каждого из использованных подходов оценки мы считаем равнозначными, тогда объективна€ рыночна€ стоимость оцениваемой квартиры определена как средневзвешенна€ величина по удельным весам между затратным и сравнительным (рыночным) подходами, см. табл. 6.

“аблица є 6 Ц —огласование результатов оценки

Ќаименование объекта

–ыночна€ стоимость, определенна€ затратным подходом, руб.

–ыночна€ стоимость, определенна€ сравнительным (рыночным) подходом, руб.

–ыночна€ стоимость, определенна€ доходным подходом, руб.

–ыночна€ стоимость, руб.



“рехкомнатна€ квартира, расположенна€ по адресу: „ел€бинска€ область, г. ћагнитогорск, ул.  алмыкова, д. 3, кв. 56.

2†483 821

1†549 718

-

1†829 948

”дельный вес

0,3

0,7

-

1,00

»того:

? 1†900 000

“аким образом, рыночна€ стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 65,4 кв. м., расположенной по адресу: „ел€бинска€ область, г. ћагнитогорск, ул.  алмыкова д. 3, кв. 56 .(5 этаж 9-ти этажного крупнопанельного дома), по состо€нию на 26.04.2009 г. составила (округленно):

1†900 000 рублей

(ќдин миллион дев€тьсот тыс€ч рублей)
width=30 height=40 title=ќценка недвижимости по трем подходам />
bild
 ќценка недвижимости по трем подходам  
124


перепланировка квартиры

»так, вы решились: довольно жить по старинке! —делаю-ка € из своей п€тикомнатной казармы, скажем, пусть однокомнатную, но шикарную студию. ƒело доброе. Ќо, прежде чем хвататьс€ за самый большойотбойный молоток, рушить стены да корчевать унитазы, полезно узнать: что, в плане перепланировки, вам позволено "как слесарю", а чего Ц не прост€т даже кесарюЕ†

¬се, что только возможно узнать по данному вопросу, подробно прописано в «аконе "ќ пор€дке переустройства помещений в жилых домах на территории города ћосквы" (от 29.09.99 г.). ј паче того Ц в «аконе"ќ внесении изменений и дополнений" в вышепоименованный «акон (от 07.04.2004 г).

»зучайте Ц √лавмосстрой вам в помощь. ј здесь мы рассмотрим лишь р€д принципиальных выдержек из данного объемистого документа.

»так, согласно новому закону вы не имеете права без ведома ∆Ё а, ћежведомственной комиссии и ∆илищной инспекции установить электроплиту взамен газовой, перенести нагревательные, сантехнические или

газовые приборы. «апрещено тайно устраивать новые и переоборудовать существующие санузлы, прокладывать новые или замен€ть электрические сети дл€ установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин

повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколени€. “акже без разрешени€ нельз€ переносить и разбирать перегородки, переносить двери, делить большие комнаты на маленькие

и объедин€ть несколькоквартир в одну. Ќадо получить "добро" на устройство дополнительных кухонь и санузлов и на расширение жилого пространства за счет коридоров и темных комнат. ќбъедин€ть комнаты

тоже нельз€. Ќедавно к этому внушительному списку перепланировок добавилась и установка металлической двери.
–емонтные вехи†

≈сли вы не убо€лись перечисленных трудностей, переходим собственно к ремонту. ќбычно ремонтные работы проход€т в четыре этапа:

- —оставление инженерами и проектировщиками на основании технического обследовани€ и проведенных расчетов технического заключени€ по состо€нию помещени€.

- —оставление рабочего проекта перепланировки помещени€ и его дальнейшее согласование в надзорных организаци€х (√оссанэпиднадзор, √оспожнадзор, √лавјѕ”, √осжилинспекци€, ƒЁ«, "ћосгосэкспертиза" идр.) и предоставление в ћежведомственную комиссию (ћ¬ ) префектуры или района дл€ получени€ разрешени€ на перепланировку в соответствии с проектом.

- ѕроведение ремонтных работ в соответствии с разрешением ћ¬ .

- ¬несение новых сведений в Ѕ“» и регистрационную палату или ƒ√ћ».

— техническим заключением все более-менее €сно. »ли, наоборот, не€сно Ц как посмотреть. ¬ законе на сей счет обнаруживаетс€ восхитительна€ по своей "туманности" фраза: "—тоимость оформлени€технического разрешени€ на перепланировку помещени€, а также других работ зависит от технического заключени€". ƒословному переводу сей "уроборос", пожирающий сам себ€, не поддаетс€, а буквально

следует понимать так: как договоришьс€. ѕам€ту€, разумеетс€, о хрестоматийном "не подмажешь Ц не поедешь".
ј за проект ответишь!†

Ќо допустим, этот этап вам удалось миновать без значительных потерь. “еперь необходимо представить в (ћ¬ ) р€д документов, а именно:

- документы о праве собственности на это помещение;

- за€вление о планируемом переустройстве с указанием перечн€ меропри€тий;

- копию технического паспорта дома с указанием технического износа здани€;

- поэтажные планы и экспликации помещений, подлежащих перепланировке или переоборудованию;

- проектную документацию, котора€ об€зательна дл€ меропри€тий, затрагивающих несущие конструкции, общедомовые инженерные системы или архитектурный облик здани€. ƒанный проект переустройствавыполн€етс€ специализированной проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию с об€зательным авторским надзором за работами.

—ущественный момент: проектна€ организаци€ несет полную ответственность за прин€тые конструкторские, санитарно-технические решени€, выполненные расчеты.

¬ состав проектной документации вход€т: план этажа на копии плана Ѕ“» с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробити€ проемов во внутренних стенках; конструктивныедетали и узлы; решени€ по внутреннему инженерному оборудованию; заключение о функционировании внутренних инженерных систем; техническое заключение о несущей способности конструкций. ѕроект должен

быть согласован с балансодержателем или собственником жилого дома, органами ”правлени€ по противопожарной безопасности, ÷ентром √оссанэпиднадзора, окружным ”правлением архитектуры и √осударственнойжилищной инспекцией.
Ќе навреди...соседу†

ќдна из последних новинок в «аконе: необходимо предоставить письменное согласие на проведение переустройства всех собственников жилого дома или застраховать свою ответственность перед третьими лицами

за причинение вреда здоровью, жизни или имуществу.

ј то вдруг вы лелеете мечту замуровать окна и двери надоевшей бабушке-соседкеЕ ј отсутствие согласовани€ любой из инстанций €вл€етс€ основанием дл€ выдачи ћ¬  отрицательного заключени€. «ато в

соответствии с новыми изменени€ми в «аконе сокращены сроки рассмотрени€ вопросов о переустройстве помещений - 1 мес€ц, включа€ экспертизу проектных решений Ц вместо ранее установленных двухмес€цев.

Ќо не спешите радоватьс€. ƒе-факто, "без мук" нынче можно сделать лишь косметический ремонт. —ама его процедура немного упрощена - теперь не потребуютс€ согласовани€ с районной управой. ≈слиперепланировка не затрагивает габаритов квартиры, такие за€влени€ будут рассматриватьс€ на районной ћ¬  без предварительных согласований с инстанци€ми.

«аконность или произвол?†

¬ы все-таки прошли все круги ада? “огда переходим к десерту: не забудьте отрапортовать в Ѕ“» и регистрационной палате о том, как вам нынче хорошо и привольно живетс€. Ќе то, не ровен час, нагр€нутпровер€ющие и застав€т все сломать и отстроить заново Ц так, как было раньшеЕ

» наконец Ц как быть тем, кто уже сделал перепланировку в квартире самочинно, до вс€ких законов Ц капитулировать или уходить в глухую оборону? Ёто каждый решает сам. Ќикто не застрахован от того, что

о перепланировке станет известно - тогда ко всем тратам по согласовани€м автоматически прибавитс€ штраф.  ак вариант, можно заказать у специалистов экспертизу, и если не нарушены несущие конструкции

дома, никак не ущемлены интересы других собственников и, кроме того, нет планов квартиру продать, помен€ть и т.п. - можно, конечно, на какое-то врем€ отложить узаконивание перепланировки. Ќо люба€

произведенна€, но не удостоверенна€ перепланировка в первую очередь незаконна. —о всеми вытекающими последстви€ми.

width=30 height=40 title=перепланировка квартиры />
Ѕон
 перепланировка квартиры  
125


—вой бизнес: агентство недвижимости —

»так, вы решили открыть агентство по торговле недвижимостью. „то вас к этому подтолкнуло? Ќу, возможно, покупа€ квартиру или дом, вы серьезно задумались о том, какие деньги можно заработать просто за организацию встречи покупател€ с продавцом.



’от€ обычно такие агентства открывают бывшие агенты по торговле недвижимостью: есть опыт, знани€, а иногда и база данных (здесь уже все зависит от пор€дочности бывшего сотрудника и от умени€ защищать свою информацию бывшим работодателем). ¬о всех случа€х решение открыть собственное агентство выгл€дит простым и очевидным.  ажетс€, достаточно сн€ть офис, купить стол, стул и телефон - и вот уже фирма готова зарабатывать миллионы. ќднако в действительности не все так просто.



Ќачнем с того, что столь низкие барьеры вхождени€ на рынок привели к тому, что новые агентства по торговле недвижимостью растут как грибы после дожд€, создава€ сумасшедшую конкуренцию в отрасли.   слову сказать, так же быстро они и закрываютс€, столкнувшись с реали€ми ростовского рынка. » хот€, как и во всей стране, недвижимость в регионах переживает бум, отхватить свой кусок пирога начинающей компании не так-то просто.



ѕрежде всего, относительно редкие покупатели или настолько запуганы страшными истори€ми о мошенничестве агентств, что предпочитают сотрудничать только с крупными компани€ми, давно существующими на рынке, или, напротив, настолько Ђушлыеї, что и сами могут Ђкинутьї кого угодно. ¬ этой св€зи позици€ нового агентства уже не представл€етс€ столь многообещающей:



Ј нулева€ известность на рынке;
Ј высока€ конкуренци€ заставит вас боротьс€ за внимание продавца с сотн€ми аналогичных компаний


Ј самые удобные неискушенные клиенты, покупающие квартиры по семейным обсто€тельствам, а не желающие заработать на этом, скорее всего уйдут к крупным компани€м (осознава€ свою неискушенность и не жела€ рисковать);


Ј Ђопытныеї же покупатели непременно постараютс€ вас Ђкинутьї, если у вас не будет сильного юриста (оплата услуг которого, как правило, соответствует его профессионализму). ’от€ и он, к слову, не панаце€.



»так, вы все же решили зан€тьс€ этим бизнесом.  ак вы уже догадались, на начальном этапе у вас есть одна (но глобальна€!) проблема: вас никто не знает. ј значит, все усили€ необходимо бросить на создание иллюзии известности на рынке. ј это требует не просто больших, а очень больших вложений, и прежде всего в рекламу.



„асто небольшие компании, не рассчитавшие свои финансовые возможности, на начальном этапе пытаютс€ ограничитьс€ небольшими модул€ми с котировками в бесплатных газетах, распростран€ющихс€ по почтовым €щикам. » хот€ выбор издани€, как правило, верен, но микроскопический модуль только подчеркнет ваш пока еще низкий статус на фоне полос котировок крупных агентств.



— другой стороны, средств дл€ приобретени€ более крупного модул€ может не оказатьс€ (цены в таких газетах зачастую непомерно высоки).  омпенсировать эту относительно безвыходную ситуацию можно размещением имиджевой рекламы в других газетах.



» все-таки создание репутации, безусловно, не ограничиваетс€ вложени€ми в рекламу. Ќеобходимо, чтобы за€вленный уровень подкрепл€лс€ качеством услуг, оказываемых клиенту. ѕоскольку работа агентства по торговле недвижимостью св€зана прежде всего с общением с клиентом, необходимо, чтобы все ваши сотрудники отличались коммуникабельностью, толерантностью и, что немаловажно, выдержкой (часто поводом дл€ совершени€ операций с недвижимостью выступают семейные обсто€тельства, так что будьте готовы выслушать от клиентов подробности семейных баталий).



‘актически хороший агент по недвижимости становитс€ зачастую чем-то вроде еще и психотерапевта, а это накладывает серьезную моральную ответственность. — другой стороны, как отмечает большинство агентств недвижимости, огромную роль в привлечении новых клиентов играет так называемое Ђсарафанное радиої - когда один довольный клиент приводит в агентство своих знакомых и рекомендует его окружающим.



ƒумаю, важность качественных услуг дл€ статуса агентства раскрывать далее не стоит и можно перейти к менее возвышенным, но от этого не менее серьезным проблемам. » прежде всего это проблема поиска кадров, а именно агентов.



—ложилась парадоксальна€ ситуаци€: если в ћоскве (где рынок давно переделен между ограниченным числом крупных компаний) дл€ того, чтобы попасть на работу в агентство по торговле недвижимостью, необходимо пройти по конкурсу, а иногда и получить специальное образование, то в регионах многие компании набирают агентов буквально Ђс улицыї, что автоматически ведет к не всегда высокой компетенции сотрудников и к довольно высокой текучести кадров.



ѕри этом по€вл€ютс€ индивиды, которые умудр€ютс€ за несколько мес€цев сменить до дес€тка агентств, не забыв при этом скопировать их базы данных, а то и совершить сделки Ђналевої. “ак что начинающему агентству стоит опасатьс€ не только нечестности покупателей, но и мошенничества собственного персонала.



Ќе менее важным моментом €вл€етс€ сбор базы данных продавцов и покупателей квартир. —обственно с этого и начинаетс€ работа любого агентства. ќсновными источниками информации дл€ базы данных продавцов €вл€ютс€ отзвоны на псевдочастную расклейку. ‘актически с такой расклейки и начинает большинство новых агентств создавать свою базу.



“ехника расклейки предельно проста: от руки (или на компьютере) пишетс€ текст по типу Ђ р усска€ семь€ купит (снимет) квартиру в этом доме. —рочно. Ѕез посредников. “елефонї - и расклеиваетс€ по всем подъездам в районе. ѕосле этого остаетс€ снимать звонки и заносить продавцов в базу данных.



”читыва€, что с продавцов квартир, как правило, процент за услуги не беретс€, то практически все Ђпопавшиес€ на расклейкуї соглашаютс€ оставить свою информацию в агентстве. ј вот покупатели Ђлов€тс€ї уже на рекламу.



ƒл€ их поиска в газетах размещаютс€ котировки с лучшими позици€ми из собранных баз данных. ѕри этом отсутствие таких позиций агентства, как правило, не останавливают и в газетах размещаютс€ так называемые Ђфантомыї - несуществующие квартиры с привлекательно низкой ценой. √лавное - зацепить покупател€, а там уже дело техники: обзвонить все остальные агентства, найти похожую квартиру и поделить процент пополам между агентствами. ј тот факт, что квартиры на момент звонка клиента в агентстве не оказываетс€, объ€сн€етс€ просто - уже продалась.



» в заключение о самом при€тном - возможные доходы. ѕодсчитать их просто - стандартный размер комиссионных, которые берут за свои услуги агентства недвижимости, - 5-6% от стоимости приобретаемого жиль€.



Ќаиболее ходовыми позици€ми традиционно €вл€ютс€ дешевые гостинки и однокомнатные квартиры. —тоимость их довольно предсказуема€, а значит, и возможный доход от сделки очевиден.



¬опрос один: сколькоквартир вам необходимо продавать в мес€ц, чтобы покрыть расходы на офис и, главное, рекламу? —читать ¬ам, господа предприниматели!

width=30 height=40 title=—вой бизнес: агентство недвижимости />
Ѕон
 —вой бизнес: агентство недвижимости  
18
bild
 —пециалист по недвижимости  
121


обман при продажеквартир


” продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупател€, желающего приобрести понравившуюс€ ему жилплощадь.†

—хема самого простого обмана, при продаже квартир, следующа€. ќдин гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной наосновании какой-нибудь причины. ѕо решению суда продавцу возвращаетс€ его квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги. Ќо, как правило, жела€ избежать налогов, в договоре указывают гораздоменьшую сумму, чем та, котора€ была выплачена за квартиру в действительности. ¬от эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останетс€ без жиль€ и почти безденег.†

¬торой способ обмана. ѕродав квартиру, человек не спешит выписатьс€ из нее, утвержда€, что обсто€тельства изменились и ему некуда выезжать. Ќаш суд чаще всего встает на сторону первого владельца ивыносит постановление: вернуть деньги покупателю. ¬ладелец недвижимости соглашаетс€, но за€вл€ет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет част€ми из своей зарплаты(которую получает в мизерных количествах и весьма нерегул€рно).

¬с€ штука в том, что он отнюдь не отказываетс€ платить, и к такой позиции юридически придратьс€ сложно. ѕо нашим законам можновысчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут... 50 лет!†

“ретий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким люд€м - так называема€ продажа "по дубликатам".

¬ этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делаетсо своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дн€ в разных нотариальных конторах завер€ет договора купли-продажи, получает деньги - и был таков! “еперь хоз€ином квартиры будет тотиз покупателей, кто первым зарегистрирует ее в Ѕ“».†

„етвертый способ заключаетс€ в применении фальшивых документов. ѕри этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформл€ют липовый договоро купле-продаже. Ќичего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъ€вл€ет свои права на чье-то жилье. ƒл€ этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок,подделывают документы и "продают" ее, пока хоз€ин находитс€ в отпуске или загранпоездке. ѕо возвращении следует нема€ сцена.

..†
¬ообще, покупатель и продавец изначально не довер€ют друг другу, подозрева€ в обмане, и дл€ таких подозрений, к сожалению, есть основани€.†
≈сли деньги передаютс€ в момент нотариального оформлени€ - рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. ≈сли же деньги передаютс€ после оформлени€договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хоз€ину ни копейки. ѕоэтому самыминадежными считаютс€ варианты, при которых деньги до поры до времени остаютс€ у третьих лиц, которым в равной степени довер€ют обе стороны. Ёто может быть или солидна€ риэлтерска€ контора, или банк, вкотором дл€ такого случа€ открываетс€ специальный депозитный счет. ¬ последнем случае продавец получит свои деньги только после предъ€влени€ доказательств состо€вшейс€ сделки по продажеквартиры.†


Ќо обман при купле-продаже недвижимости веро€тен и по вине посредников - частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. ¬ первую очередь, здесь нужно опасатьс€ генеральной доверенности,дающей посреднику право на все операции с квартирой. Ѕывают случаи, когда такой документ подписываетс€ путем применени€ насили€ или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судомнедействительным. ѕоэтому по€вление генеральной доверенности должно насторожить покупател€, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себ€ от возможных непри€тностей вбудущем.†


ƒостаточно опасно нарватьс€ на "фирмы-однодневки", которые возникают дл€ заключени€ одного - единственного договора, а затем бесследно испар€ютс€, чтобы через мес€ц вновь возникнуть в другом месте.ѕотенциальный покупатель, наткнувшийс€ на такую фирму по объ€влению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийс€ в обычной квартире) и очень низкие цены. «десь ему говор€т, что естьсрочный вариант - хоз€ин через неделю улетает в »зраиль, поэтому особо не торгуетс€, но задаток нужен сразу - 50 процентов от суммы договора. ѕодписываетс€ договор, отдаютс€ деньги, а наутро контораисчезает навеки вместе с деньгами.†


»ногда посредники обманывают по - мелкому, не лиша€ людейквартир или денег, ограничива€сь небольшим моральным и материальным ущербом.

“акие "фирмы" берут за просмотр вариантов небольшие деньги - от10 до 30 долларов. ќни воз€т клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставл€ют такие заведомо невыполнимые услови€ или цены,что покупатели вынуждены отказатьс€. "Ќавар" с каждого человека, нарвавшегос€ на такую фирму, составл€ет до $100. Ќемного, конечно, зато и расходы минимальные - только на бензин, да и составапреступлени€ нет - пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.†


ј вот еще распространенный прием.   владельцу неприватизированной квартиры приход€т люди с предложением на очень выгодных услови€х сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по оченьвысокой цене. ƒл€ профессионала это уже звучит подозрительно. ƒл€ обывател€ - заманчиво. ѕричем заключаетс€ договор, и деньги за полгода выплачиваютс€ сразу.

ѕро€вл€€ "заботу о спокойствии идрагоценном времени хоз€ина", его прос€т (доброжелательно и корректно) дать паспорт дл€ регистрации договора аренды квартиры в ∆Ё е. ѕолучив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! ¬едь он не можетпредположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана. Ќасто€щий хоз€ин, ничего не подозрева€,полгода не интересуетс€ судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себ€ вполне закономерно ее хоз€ином. „ерезполгода, по истечении "срока действи€ договора аренды", €вл€етс€ насто€щий хоз€ин.

—уд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возврат€т. ј что делать тому, кто еекупил?†
Ѕудьте честными при подготовке и подписании договора. ќчень просто можно проколотьс€ и так: при покупке квартиры подписываетс€ договор купли-продажи, в котором имеетс€ пункт о цене жилой площади.

“утнеобходимо сделать небольшое отступление.†


” квартиры существует как бы две цены - по оценке Ѕ“» и рыночна€. ¬от это и есть самый хитрый момент. ѕокупатель (мошенник), нотариус, удостовер€ющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с цельюуменьшени€ размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки Ѕ“», котора€ может отличатьс€ от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону).

јостальна€ сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформлени€ сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагатьс€ никакими налогами, да и уменьшаютс€комиссионные нотариусу, которые завис€т от суммы сделки. ≈сли ¬ы - продавец, и пошли на это, то все, - можно считать, что ¬ы эту разницу в ценах никогда не дополучите. ѕосле подписани€ договоракупли-продажи ¬ам отдадут сумму, указанную в договоре и - все... Ѕольшего ¬ы не добьетесь. Ќи один суд не признает ¬аше право на оставшуюс€ сумму, т.к., как правило, такие договоренности €вл€ютс€устными, а дл€ заключени€ сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуетс€ хот€ бы расписка, которую ¬ы или забудете, или постесн€етесь спросить.
width=30 height=40 title=обман при продаже квартир />

Ѕон
 обман при продаже квартир  
114


ќбмен — это старейший вид операций с жилыми помещени€ми и по‑прежнему самый востребованный на рынке недвижимости. Ќо сегодн€ квартирный вопрос решают совсем по‑другому, нежели 15–20 лет назад, когда пон€тие «собственна€ недвижимость» было дл€ многих в новинку.

ћногие по привычке называют обмен одной квартиры на другую (или несколько) пр€мым. Ќо это в корне неверно. “ака€ практика была возможна в советское врем€ и тогда €вл€лась единственным способом решени€ жилищного вопроса. —егодн€ все иначе. ѕр€мой обмен сохранилс€ только в случае проведени€ операций с неприватизированными квартирами, а обмен жиль€, наход€щегос€ в собственности, происходит по договору мены, который подразумевает, что все владельцы и пользователи одной квартиры в полном составе переезжают и приобретают те же права в другой. » наоборот: собственники второй переезжают и имеют те же права в первой.  онечно, такое требование существенно ограничивает выбор жиль€. ѕоэтому большинство обменов сегодн€ осуществл€ют с помощью сделки купли-продажи.

“ерминологи€

«јльтернатива подобрана», «легка€ альтернатива» — эти словосочетани€ довольно часто встречаютс€ в объ€влени€х о продаже квартир, вызыва€ недоумение покупателей. ј между тем дл€ риелторов в слове «альтернатива» нет ничего незнакомого и тем более пугающего: технологи€ обмена с помощью такой сделки отработана до мелочей.

“ермин «альтернативна€ продажа» €вл€етс€ антонимом пон€ти€ «свободна€ продажа». ѕоследнюю осуществл€ют в отношении тех квартир, в которых никто не живет (все выписаны). ¬замен такой недвижимости человек хочет получить деньги ради денег. јльтернативна€ же сделка касаетс€ квартир, в которых, как правило, кто‑то живет и прописан, с целью покупки новой недвижимости.

—оответственно, выражение «альтернатива подобрана» используют в том случае, когда продавец новую квартиру себе уже присмотрел. ј словосочетание «легка€ альтернатива» («реальна€ альтернатива») означает, что претензии к новому жилью у продавца вполне адекватны, и подобных объектов на рынке недвижимости довольно много.

ѕример легкой альтернативы — продажа однокомнатной квартиры в  унцеве и покупка двухкомнатной в том же районе с доплатой, при этом сумма последней достаточна дл€ реализации намеченных планов.

ѕример нереальной альтернативы: обмен однокомнатной малогабаритной квартиры в  унцеве на двухкомнатную в том же районе без доплаты. ¬ данном случае, какими бы «скромными» ни были пожелани€ к новой недвижимости, совсем без дополнительных вложений их реализовать невозможно: двухкомнатное жилье, даже самое крошечное и на первом этаже, стоит дороже однокомнатной хрущевки.

 ак это работает

“ехнологи€ альтернативной сделки подразумевает продажу жиль€ одновременно с покупкой нового. » вариантов тут может быть великое множество: одну квартиру мен€ют на другую (проста€ альтернатива), одну на две или три, две на одну, две на две и т. п. Ѕогатство вариантов обусловлено следующим: цены на рынке московской недвижимости растут, и в таких услови€х единственным выгодным способом обмена становитс€ сначала покупка новой квартиры и уже затем продажа старой. Ќо не всем это по карману. ≈сли же сперва продать свое жилье, то цены за период поиска желанного варианта квартиры могут вырасти очень существенно, не позволив таким образом купить то, на что вначале обмена деньги были. “акое развитие событий особенно веро€тно, если человек действует самосто€тельно, без участи€ риелторской компании.

јльтернативна€ сделка подразумевает одновременный поиск покупател€ на квартиру ее участника и новой квартиры дл€ него. Ёто повышает веро€тность положительного дл€ продавца развити€ событий.

Ќачинать нужно с определени€ стоимости собственной недвижимости и той, которую хочетс€ приобрести. ѕри этом должны быть учтены все нюансы: площадь квартиры, качество здани€, месторасположение, этаж, этажность дома и многое другое.

“аким образом, удастс€ определить размер необходимой доплаты и вообще оценить шансы на осуществление задуманного.

—хематично сделку можно представить так:

1) поиск покупател€ своей квартиры — заключение предварительного договора и внесение аванса покупателем;
2) поиск квартиры дл€ себ€ — заключение предварительного договора и внесение аванса ее продавцу;
3) сбор всех документов (как правило, поручаемый риелтору);
4) юридическа€ проверка документов риелторской компанией;
5) организаци€ сделки, расчет денежных средств дл€ каждой банковской €чейки;
6) закладка денег в банковскую €чейку;
7) подписание договоров купли-продажи между всеми участниками альтернативной сделки;
8) отправка документов на государственную регистрацию;
9) забор денег из банковской €чейки, после того как документы вернулись с регистрации;
10) подписание акта приема-передачи квартиры.

—ложности альтернативы

јльтернативные сделки, несмотр€ на все свои преимущества, св€заны с определенными сложност€ми. ¬о‑первых, квартира в этом случае всегда стоит немного дешевле, нежели свободна€. ¬о‑вторых, подобные сделки частенько, что называетс€, «разваливаютс€», не доход€т до логического завершени€ — покупки участниками нового жиль€. ¬‑третьих, они имеют обыкновение вырастать в «цепочки», или «паровозы», и тогда их исход зависит от мастерства риелтора и адекватности всех участников. ¬‑четвертых, альтернативные цепочки довольно сложно организовать, а сделать это самосто€тельно практически невозможно. —ильный рост цен мешает логическому завершению сделок данного вида. —егодн€ их становитс€ все меньше, а риелторы стараютс€ найти новые способы решени€ квартирного вопроса.

ќбмен и ипотека

»потечное кредитование уже довольно давно используют дл€ решени€ проблемы отсутстви€ свободных денег на доплату при альтернативных сделках.  роме того, обычной практикой при решении жилищного вопроса в насто€щее врем€ €вл€етс€ кредитование под залог имеющейс€ квартиры, что позвол€ет приобрести другую без продажи имеющейс€. –азмер кредита зависит от многих параметров, главный из которых — размер доходов человека и их документальное подтверждение.

—ейчас ипотека нашла новое применение в риелторской практике решени€ разъездов и обменов. Ќапомню: проблема обмена в том, что в услови€х роста цен выгоднее сначала купить новую недвижимость, а потом продавать имеющуюс€, но, как правило, это может позволить себе не каждый. —егодн€ все больше людей, нуждающихс€ в обмене, разъезде или съезде, сначала берут кредит в банке и приобретают квартиру, а потом продают имеющеес€ жилье. Ќа пике роста цен така€ технологи€ совершени€ сделки действительно выгодна, поскольку за полгода или год (врем€, в течение которого большинство банков накладывает мораторий на досрочное погашение кредита) стоимость имеющейс€ недвижимости вырастает настолько, что позвол€ет окупить банковские проценты и работу риелтора.  онечно, не всем така€ технологи€ обмена доступна, поскольку нужны какие‑то накоплени€, а также солидна€ заработна€ плата, позвол€юща€ вз€ть нужную сумму кредита. ќднако подобных сделок становитс€ все больше.

width=30 height=40 title=обмен недвижимости />
Ѕон
 обмен недвижимости  
115


подготовить квартиру к продаже

†ѕродажа квартиры Ц момент ответственный. Ћюбой агент по продаже недвижимости подтвердит, что от того, как выгл€дит выставленный на продажу объект, во многом зависит успех будущей сделки.ѕервое впечатление, как известно, самое сильное, и если потенциальный покупатель увидит уютную, светлую и чистую квартиру Ц больше шансов, что он ее купит.  ак же подготовить квартиру к продаже?Ќесколько рекомендаций.

Ќачнем с подъезда.

—ледует позаботитьс€, чтобы, зайд€ в подъезд, человеку, заинтересовавшемус€ вашим объ€влением в газете, не пришлось в потемках гладить руками стены в поисках кнопки вызова лифта Цвкрутите лампочку на своем и на первом этаже, если это необходимо. ќб освещении в самой квартире речь даже не идет.

  приходу покупател€ необходимо нейтрализовать непри€тные запахи в лифте, на площадке, в общем коридоре, оставленные сосед€ми-забулдыгами. ќтсутствие надписей на стенах, сожженных подростками кнопокдверных звонков, чистый пол Ц подействуют на покупател€ благотворно.

“еперь касательно самой квартиры.
≈сли врем€ терпит, и вам хочетс€ подороже продать жилье, следует сделать какой-никакой ремонт. Ќеоб€зательно покупать дорогие обои, главное Ц чтобы не было голыхстен за шкафом и потрескавшейс€ краски на трубах в ванной комнате.

—ледующий немаловажный момент Ц старые вещи и мебель. ѕрежде всего, необходимо учесть, что все люди разные. ≈сли у вас глаз не нарадуетс€ на эту старую тумбочку в прихожей, вовсе необ€зательно онапроизведет такое же впечатление на покупател€. ≈сли вы собираетесь съезжать, скорее всего, и новую мебель будете покупать Ц так зачем держать до последнего старую? Ѕез нее квартира будет смотретьс€просторнее.

’от€ облик жилого помещени€ играет первостепенную роль, важно и то, как вы сами будете выгл€деть и вести себ€. Ќе стоит встречать людей в раст€нутых в области коленей рейтузах и разных носках.–екомендуем также выпроводить на врем€ показа квартиры своих домочадцев и домашних животных, чтобы встретитьс€ с покупателем один на один.
Ќадеемс€, что данные советы по правильной подготовке квартиры к продаже, окажутс€ полезными, и помогут вам выгодно продать жилье.

width=30 height=40 title=подготовить квартиру к продаже />
Ѕон
 подготовить квартиру к продаже  
127


Ќо вобъ€влени€х или при беседе с владельцами квартиры не говоритс€ о технеудобствах, за которые въехавшим люд€м придетс€ платить не деньгами, а ужесвоим здоровьем. » в таком случае аренда квартир не покажетс€ радостнымсобытием.



ѕредставьтекартину: в квартиру селитс€ молода€ семь€ с маленьким ребенком, а их соседи - алкоголики,которые в состо€нии аффекта могут совершить нечто непоправимое, и на следующийдень уже ни о чем не будут помнить.



 онечно, есликвартира сн€та на непродолжительный период времени, то  с горем пополам это можно перетерпеть, ноесли это полгода, а то и дольше, нужно что-то делать. Ќе подвергать же своюжизнь такой опасности?



¬озникаетвопрос: почему другие жители подъезда до сих пор не обратились в местный ∆Ё или в милицию? Ёто, конечно, наталкивает на мысль, что люди опасаютс€последствий, но не терпеть же все это? 

»почему в момент аренды квартиры нам не сообщают о таких вещах?

ј если друга€ситуаци€: вашей соседкой оказалась женщина почти что уже пенсионного возраста,но  с таким Ђневиннымї хобби - тащитьвсе, что она найдет на улице и на мусорке, в дом. ћожно только себепредставить, что творитс€ в еЄ квартире, пробега€ с закрытым носом мимо еЄдвери.



¬ итоге: всюдуинфекци€, по подъезду расползаютс€ разнообразные насекомые, в том числе итараканы, размером с мадагаскарских. „то можно ожидать от соседства с такимчеловеком?



 онечно, выидете за советом к другим сосед€м, которые рассказывают долгую историю о том,как они ходили в ∆Ё , обращались за помощью в милицию, писали всанэпидемстанцию, и все безрезультатно. —оседка просто не открывает дверь, а навзлом необходим ордер.



¬ таком случаенеобходимо коллективное за€вление в ∆Ё  с просьбой направить в —Ё— требование овыписке акта на обследование квартиры. –аботники милиции просто так, безоснований, скорее всего не вв€жутс€ в разбирательство подобного дела, имнеобходим мотив.



—амыйэффективный способ - это написать за€вление, в котором описать, что происходитвнутри и вокруг квартиры. Ќапример, если из жилища посто€нно идет гадкий запах,и там буквально кишат тараканы, значит, человек ведет антисоциальный образжизни, что представл€ет опасность дл€ жизни и владельцев такой квартиры, исоседей.



–аботники милиции по закону должны заниматьс€профилактическими работами с такими гражданами, а там уже найдетс€, за что ихпривлечь. Ќе всегда от аренды квартиры можно ждать только при€тных эмоций,нужно быть готовыми ко всему. width=30 height=40 title=соседи при аренде />
Ѕон
 соседи при аренде  
117


ѕокупка недвижимости —

ƒл€ многих покупка стройварианта оказываетс€ единственным способом купить новое жилье. —в€зано это с тем, что квартира в стро€щемс€ доме намного ниже по цене, нежели уже в сданном. Ќо приобрета€ жилье от застройщика любой покупатель может оказатьс€ в зоне повышенного риска: он может потер€ть деньги или купить квартиру в долгострое.

ƒл€ того чтобы этого не случилось, нужно следовать нескольким советам, о которых пойдет речь. ѕеред тем как бегать по строительным компани€м, тщательно исследуйте структуру рынка недвижимости. ”знавайте цены, сравнивайте с рекламными, прозванивайте различные варианты. ¬аша задача - сориентироватьс€ по ценам, в этом могут помочь агентства недвижимости. —ходите на консультацию: агент расскажет более правдиво о том, что вы можете себе позволить за вашу сумму.

Ќеобходимо как можно подробнее узнать о той строительной фирме, куда вы хотите обратитьс€. Ќе поленитесь побывать на уже возведенных объектах, поговорите с людьми, живущими там: возможно, были проблемы по срокам сдачи или же застройщик недобросовестно отнесс€ к дольщикам. ѕо возможности вы€сн€йте насколько стабильно рабочие получают деньги, нет ли проблем у фирмы, нет ли замороженных строек. Ёто поможет вы€снить насколько устойчив застройщик в финансовом плане.

ѕри встрече с представителем компании попросите показать вам учредительную документацию, такую как свидетельство о регистрации, наличие »ЌЌ. “акже у фирмы должна быть лицензи€, дающа€ право на саму возможность вести строительные работы. ѕотребуйте разрешительное свидетельство на стройку жилого сектора, об€зательно присмотритесь к срокам: разрешение должно быть действующим. ќсобое внимание уделите праву компании на землю. ”часток должен быть не просто в собственности, его целевое назначение об€зано быть указано в документах. ≈сли же дом строитс€ по соц программе, то должно быть подтверждение от муниципалитета города.

Ёто основные моменты, которые нужно учитывать при покупке стройварианта.

width=30 height=40 title=ѕокупка недвижимости />
Ѕон
 ѕокупка недвижимости  
11
bild
 элитные районы и квартиры  
122


вывести квартиру из жилого фонда

 вартира на первом этаже жилого дома на участке с хорошей проходимостью Ц отличное место дл€ открыти€ магазина или офиса. ≈сть только одно Ђної - прежде, чем начинать использовать квартиру такимобразом, ее необходимо вывести из жилого фонда. ѕорой это бывает непросто и процедура может зат€нутьс€ надолго.

—ледует знать, что квартира может быть выведена из жилого фонда только если соблюден р€д условий, а именно:

1.  вартира расположена на первом этаже здани€ (она может находитьс€ выше, но под ней не должно быть жилых квартир).

2. »з нее выписаны все жильцы.

3. ƒом не находитс€ в аварийном состо€нии.

4. ѕолучено согласие соседей. (ЌЅ: ј это не так-то легко).

5. »меетс€ возможность сделать отдельный вход.

6. ÷елью меропри€тий по выводу квартиры из жилого фонда не €вл€етс€: открытие химчистки, бани, общественного туалета или похоронного бюро, пунктов приема посуды, а также р€д других объектов,определенных —Ќиѕами.

„тобы вывести квартиру из жилого фонда необходимо подать за€вление и получить разрешение на проведение реконструкции жилого помещени€ в градостроительных органах. ѕри этом вас попрос€т предоставить

следующий пакет документов: правоустанавливающие (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи квартиры и т.п.), паспорта граждан собственников жиль€, технический паспорт квартиры, поэтажный

план дома, план-экспликаци€, проект переоборудовани€ помещени€, возможно, другие.

¬ результате вы получите јкт согласовани€. ¬ам придетс€ собрать на нем подписи следующих служб: госсанэпиднадзор, пожарна€ служба, служба коммунального хоз€йства и т.д.

 огда вы закончите со сбором подписей, документ нужно сдать в мэрию города, а потом Ц в администрацию области, котора€ и распор€дитс€ вывести квартиру из жилого фонда.

Ќа следующем этапе вам нужно будет получить разрешение из энергосбыта, горводоканала, тепловых сетей. ѕроект должен пройти экспертизу в управлении архитектуры и градостроительства прежде чем выполучите разрешение на переоборудование помещени€.

«акончив с реконструкцией квартиры, Ѕ“» должна будет провести замеры помещени€.

ѕосле этого госкомисси€ подписывает акт приемки в эксплуатацию. ƒалее нужно получить в мэрии распор€жение о вводе в эксплуатацию теперь уже нежилого помещени€ и новый план квартиры в Ѕ“».
width=30 height=40 title=вывести квартиру из жилого фонда />

Ѕон
жилого фонда > вывести квартиру из жилого фонда  
20 аренде жиль€ из расчета 30 тыс. рублей в мес€ц, 360 тыс. рублей в год, размер налога составл€ет пор€дка 50 тыс. рублей ежегодно. ¬ итоге взимание налога даст городскому бюджету прибавку как минимум в 5 млрд рублей ежегодно. —толичные власти не скрывают: такие деньги бюджету не помешают. Ђ“от объем средств, за который можно поборотьс€ї, Ц сказал –ешетников. ѕо его словам, строительство одного детского сада в столице колеблетс€ от 200 до 250 млн рублей, то есть за год можно построить до 20 таких объектов. width=30 height=40 title=налог от сдачи квартир />
bild
 налог от сдачи квартир  
1 квартир не занимаютс€, как правило, поисками клиентов самосто€тельно. ќбычно они обращаютс€ к профессионалам в этой области, выдвига€ свои требовани€ к желающим сн€ть квартиру. ≈сли вы решили сн€ть недорогую квартиру в спальном районе, то попытайтесь найти жилье самосто€тельно. —амый дешевый, но трудоемкий вариант, это обклеить доски объ€влений в том районе. Ќе исключено, что вам будет предложен желанный вариант квартиры в интересующем районе довольно скоро. ≈сли усердно клеить свои объ€влени€ хот€ бы неделю, то есть надежда услышать два-три предложени€ от хоз€евквартир в течение 10-15 дней. Ќе факт, что вас устроит цена или район, но попробовать можно. ѕри неудачном исходе вы потер€ете только врем€, но если повезет, то денежна€ экономи€ очевидна.  омиссию платить не кому и не за что, а еще можно поторговатьс€ с хоз€ином. ѕри таком, на первый взгл€д, благопри€тном исходе, существует все же проблема, котора€ в дальнейшем может существенно осложнить проживание в квартире, которую удалось сн€ть. Ёто отсутствие договора. ѕрочитайте статью јренда квартиры без договора. ¬ ней подробно описаны ситуации, которые могли бы не произойти, если бы жильцы решили сн€ть квартиру, подписав договор аренды. width=30 height=40 title=квартира без посредников />
bild
 квартира без посредников  
120


ќдно из существенных неудобств ипотечного кредита дл€ потребител€ - <прив€зка> на длительный срок (10 - 25 лет) к конкретному жилью, пока квартира заложена в банке. ћежду тем, в жизнислучаетс€ вс€кое, и в св€зи с различными событи€ми, как радостными, так и грустными, может возникнуть необходимость продать жилье.†

ѕричины, по которым необходимо продать ипотечную квартиру, могут быть самыми разными. ” какого-то заемщика наступил дефолт, и нужно срочно продать жилье, чтобы сохранить возможность купить взаменквартиру или комнату; в другом случае развод€тс€ супруги-заемщики; кака€-то семь€ хочет продать квартиру, чтобы купить жилье большей площади. ≈ще одна распространенна€ причина расставани€ с банком -собственник решилс€ на перекредитование, и необходимо продать кредит другому кредитору.†

¬ любом случае, необходимо учесть несколько особенностей:†

- ¬о-первых, продать квартиру возможно, но только с согласи€ банка.†

- ¬о-вторых, надо быть готовым к тому, что процедура это непроста€ и небыстра€.†

Ќачало начал: на поклон к банкирам†

ѕрежде всего, необходимо встретитьс€ с сотрудником банка и вы€снить, на каких услови€х банк дает согласие на продажу квартиры. »мейте в виду, что банк в этом вопросе - король, а клиент - проситель. ¬банке об€зательно поинтересуютс€ причиной, по которой клиент собираетс€ продать заложенную недвижимость.†

ќбратите внимание на то, что пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать. ≈сли мораторий уже сн€т, тогда и можно вести переговоры о продаже ипотечнойквартиры. »нтерес банка к личным делам клиента св€зан с тем, что банк, одобрив вас в качестве первоначального должника, пошел на некоторые трудозатраты, оценил свои риски, оценил вашуплатежеспособность. “еперь вы предлагаете оценить нового заемщика, в чем банк совершенно не заинтересован.  роме этого, проведение любой сделки требует времени, это всегда рассчитанные риски со всехсторон. ¬едь покупатель должен €сно понимать, в какие сроки он получит от банка возможность сн€ть обременени€, не будет ли зат€гивани€. ѕродавец тоже не должен зат€гивать процесс до бесконечности,все врем€ повыша€ на нее цену.†

ѕоэтому банк, скорее всего, потребует от продавца и покупател€ заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратитьс€ в суд с иском о принуждении кзаключению договора купли-продажи квартиры. Ќо это оп€ть же займет немалое врем€. ≈сть несколько вариантов реализации квартир, наход€щейс€ в залоге у банка.†



—хема 1 - самосто€тельна€ продажа квартиры†

Ўаг первый  ак только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном пор€дке заключаетс€ предварительное соглашение с покупателем вашейквартиры, о котором мы только что рассказали.†

Ўаг второй ѕокупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисл€€ денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель).  редит погашен, выполучаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности. » в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: сн€тиеобременени€ на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.†

Ўаг третий ѕри имеющейс€ разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываютс€ в день сделки в депозитарную €чейку любого банка. ”словием доступа к ним будет€вл€тьс€ зарегистрированный договор купли-продажи оной квартиры. Ќекоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупател€. »менно по такойсхеме продают квартиры заемщики-банкроты.†

—хема 2 - главный распор€дитель - банк†

—хема, в принципе, похожа на первую, но банк беретс€ сопровождать сделку, предоставл€€ свою €чейку, св€зыва€сь с регистрационной службой. ѕокупатель вносит деньги в счет погашени€ кредита вдепозитарную €чейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жиль€ и суммой кредита закладываетс€ в другую депозитарную €чейку на обычных услови€х сделки купли-продажиквартиры.†

ѕосле этого банк предоставл€ет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычна€ регистраци€ сделки и перехода прав, описанна€ в первой схеме.–азницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из €чейки банка после регистрации сделки.†

—хема 3 - продаетс€ кредит†

¬озможна и треть€ схема - в этом случае банк одобр€ет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. ѕодписываетс€ соглашение о переводе долга на покупател€ (он же новыйсобственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и об€занность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником.  вартира, соответственно, тоженаходитс€ в залоге у банка. ѕо третьей схеме происходит и ныне распространенное сейчас перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит. Ёта услуга св€зана с тем, что несколько лет назад ставкипо кредитам были выше, чем сегодн€. ѕоэтому, если есть возможность получить кредит под меньший процент, многие охотно идут на это. ƒл€ этого оформл€етс€ необходима€ сумма в кредит дл€ погашени€первого долга, а квартира, как объект залога, переводитс€ с одного кредитного договора на другой. “ака€ процедура также требует согласовани€ с банком и оформлени€ всех необходимыхдокументов.†

Ќа перекредитование банки идут очень и очень неохотно. ¬прочем, иные банки уже и сами снизили ставки, не жела€ тер€ть клиентуру. ¬ то же врем€ сделки по продаже заложенного по ипотеке квартиры илидома достаточно распространены и продиктованы жизнью. ¬опрос лишь в том, разобратьс€ и оценить риски самому или обратитьс€ к профессиональным участникам рынка ипотечной недвижимости.†

 омментарий практикующего специалиста:†

–уководитель ипотечного направлени€ агентства недвижимости <ƒержава> ¬иктори€ Ќаймушина: Ќа практике существуют банки, которые практически никогда не разрешают продать заложенную квартиру. “ебанки, которые разрешают подобные сделки, обычно используют все методы, чтобы отговорить клиента от продажи недвижимости или перекредитовани€. ¬ том числе, и с помощью серьезных штрафныхсанкций.†

Ѕанки борютс€ за клиентов, количество которых весьма ограничено. «начит, банкам приходитс€ <переманивать> у конкурентов тех клиентов, которые уже есть. “ак что иной раз заемщику приходитс€выдержать насто€щую борьбу, чтобы получить разрешение банка на продажу квартиры. ƒоходит до смешного - в одном из банков менеджер увер€л, что не знает, где находитс€ закладна€ на квартиру. (Ѕанкимогут обмениватьс€ между собой подобными документами). ѕришлось пойти к руководству - и закладна€ сразу же <нашлась>. »ной раз предлагают заемщику сразу же погасить кредит, вз€в деньги подрасписку у покупател€. ’од€ прекрасно при этом понимают, что ни один потенциальный покупатель не станет передавать таким образом большие суммы денег.†

ѕодобные проблемы вполне разрешимы дл€ специалиста. √ораздо страшнее практика иных немногочисленных банков не разрешать должникам продавать квартиры самим, а сразу выставл€ть недвижимость на аукционпо ликвидационной стоимости. ќ поведении банка с должниками стоит узнать заранее.
width=30 height=40 title=продать ипотечную квартиру />

Ѕон
 продать ипотечную квартиру  
0 «аработать на рынке недвижимости">рынке недвижимости можно разными способами. Ќаиболее простой и пон€тный принцип Ц это купить, пока дешево, и продать дорого. »нвестор-новичок может использовать простую схему покупки квартиры на начальном этапе строительства с учетом роста ее стоимости по мере стадии готовности  и восход€щего тренда на рынке с последующей перепродажей.

ƒопустим, наш инвестор решил ограничить местоположение рассматриваемых инвестиционныхквартир ћосквой и ћосковской областью. ѕервый вопрос, который возникает перед ним: какой минимальный бюджет нужен, чтобы получить входной билет в данный бизнес?

–уководитель отдела маркетинга ”правл€ющей компании ƒомостроительї ќльга √усева говорит, что покупать следует только на начальном этапе реализации Ц не позже, чем через 2-3 мес€ца после начала строительства или начала продаж, когда входной билет еще минимален. Ђƒл€ инвестиций на первичном рынке жиль€ в ћосковской области необходимо не меньше 2-3 млн. руб., дл€ ћосквы Ц 4-5 млн. руб. ≈сли позвол€ют обсто€тельства и инвестиционна€ привлекательность объекта, можно воспользоватьс€ рассрочкой. ѕри этом сумма  первоначального взноса должна быть не меньше 50% от стоимости квартиры, а максимальный срок погашени€ Ц 6 мес€цевї, - рассказал эксперт.

»горь Ћебедев, руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании Ђ—ити-XXI векї  считает, что минимальна€ сумма дл€ инвестиций в столичное жилье начинаетс€ с 3 млн. рублей, в подмосковное жилье - с 1,5 млн. рублей. «а эти деньги можно купить квартиру на начальном этапе строительства объекта в одном из ликвидных проектов.

ќльга ћаркова, маркетолог компании Ђѕересвет-»нвестї, рассказала, что в ѕодмосковье, ценаквартир существенно ниже, Ђдаже недалеко от ћосквы можно приобрести однокомнатную квартиру и за 1,3-1,5 млн. рублей. Ќапример, в ўербинке предлагают однокомнатную квартиру за 1,3 млн.   » даже в крупных близлежащих городах цена все равно ниже столичной Ц в ћытищах 2,7 млн. руб.,  расногорск 3,4 млн. руб., Ћюберцы 2,3 млн. руб., ќдинцово 2,7-3,0 млн. рубї, - говорит эксперт.

–иски инвестировани€

ѕосле того, как инвестор прикинул приблизительный стартовый бюджет на покупку квартиры, он должен понимать, какие риски св€заны с реализацией описанной схемы. —уществуют стандартные риски дл€ инвестора Ц юридические, риск изменени€ рыночной конъюнктуры и др.

“ем не менее, дл€ приведенной схемы главный риск Ц это замораживание строительства, зат€гивание его сроков.

“ак, »горь Ћебедев говорит, что при покупке квартиры на начальном этапе строительства объекта основные риски св€заны с его завершением в срок. ЂЌо если ¬ы приобретаете жилье у застройщика, который долго работает на рынке, успешно справилс€ с трудност€ми кризисных 2008-2009 годов и начинает выводить в реализацию новые проекты, то в этом случае риски потер€ть деньги минимальны. ѕри выборе надежного девелопера и с учетом соотношени€ риска и цены сейчас, как и раньше, выгоднее покупать квартиру в новостройке на как можно более раннем этапе реализации проектаї, - рассказал эксперт.

¬ то же врем€, как говорит ќльга ћаркова, все зависит от самого проекта и застройщика. ѕродлить строительство дома могут и при его готовности на 90%, например, в случае возникновени€ проблем с подключением коммуникаций, или затруднений с финансированием у девелопера.

√-жа ћаркова рассказала, что при выборе квартиры следует обратить внимание и на район и на проект и на самого застройщика. ≈сли  застройщик известен на рынке, имеет положительную репутацию и у него не было проектов долгостро€, то риски минимальны. ¬ противном случае, даже в случае низкой цены, вы существенно рискуете своими инвестици€ми.

“акже, по словам эксперта, особое внимание следует обратить на застройку новых микрорайонов, где дл€ ввода в эксплуатацию домов необходимо провести новые коммуникации и построить новые объекты инженерной инфраструктуры (трансформаторные подстанции и котельные), здесь могут зат€нутьс€ сроки сдачи дома, и не всегда по вине застройщика.

Ђ“о есть при покупке новостройки существует риск продлени€ срока сдачи объекта, но в основной своей массе дома стро€тс€; срок строительства если и продлевают, то не на дес€тилети€, а  на 1, максимум 2 годаї, - рассказал эксперт.

√ригорий јлтухов, советник президента ‘инансово-строительной корпорации ЂЋидерї считает, что если вы готовы к риску Ц то инвестировать нужно как можно раньше, на стадии Ђкотлованаї, рост цен от степени готовности к моменту ввода в эксплуатацию составит 20-35%. ≈сли же хочетс€ какой-либо уверенности Ц то нужно подождать, пока постро€тс€ 2-4 этажа, это даст увеличение стоимости в 15-25%. ѕравда, как раз тогда и увеличиваетс€ стоимостьквартир у застройщика. ЂЅќльша€ стади€ готовности дает скорее психологический эффект, чем реальные гарантии. »звестны случаи, когда дома замораживались после завершени€ монолитных работ, во врем€ кладки фасадов или даже после закрыти€ контура домовї, - рассказал эксперт.

¬ыбираем квартиру дл€ инвестиций

новостройка¬ажный шаг Ц это правильно выбрать квартиру дл€ инвестировани€. ≈сли здесь допустить просчет, то можно не только не заработать, но даже потер€ть.  вартира должна быть ликвидной, то есть востребованной на рынке, и вы должны знать, что в любой момент сможете реализовать ее относительно быстро. ¬о-вторых, квартира должна быть в правильном доме и в правильном районе. Ќе секрет, что существуют более и менее ходовые планировки, дома и т.д. ¬ то же врем€, правильно выбрать, где будет расположена квартира, в которую вы инвестируете, - это важный стратегический шаг. ћестоположение, престижность района, города (если речь идет о ѕодмосковье), окружающа€ инфраструктура Ц все это может существенно сказатьс€ на росте стоимости вашего объекта. “ак, если подобрать квартиру в активно застраиваемом районе, где, скажем, скоро будет проведено метро, то со временем ее стоимость может взлететь. ј если под окнами вашей квартиры вдруг решать строить автомагистраль Ц готовьтесь к убыткам.

»горь Ћебедев говорит, что на первичном рынке наиболее привлекательный объект дл€ инвестиций Ц квартиры до 65 квадратных метров в жилом комплексе на северо-западе, западе или юго-западе ћосквы на стадии начала реализации проекта. ЂЌа вторичном рынке это может быть однокомнатна€ квартира в панельном доме на окраине ћосквы на незначительном удалении от метро. –айон при этом не очень важен. ≈сли говорить про ѕодмосковье, то даже с учетом сохранени€ неблагопри€тных тенденций в мировой экономике, квартиры в новостройках ¬идного,  расногорска, Ћюберец и других подмосковных городов-спутников будут дорожатьї, - рассказал эксперт.

ќльга √усева считает, что выбирать следует квартиры с меньшей площадью и стоимостью Ц зачастую, их ликвидность выше. Ёто могут быть 1-комнатные или 2-комнатные квартиры. ≈сли выбирать между двум€ 1-комнатными и одной 2-комнатной квартирой, стоит остановитьс€ на первом варианте.

Ђѕриобрета€ с целью инвестиций квартиру в ѕодмосковье, ограничьтесь радиусом в 15 км от ћ јƒ. Ёто должен быть большой город или новый микрорайон с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью.

ѕродавать необходимо до оформлени€ права собственности на квартиру (это позволит избежать уплаты налога на недвижимость), но не раньше, чем за мес€ц до получени€ разрешени€ на ввод объекта в эксплуатациюї, - рассказала г-жа √усева.

√ригорий јлтухов рассказал, что при выборе квартиры желательно наличие какого-либо Ђинтересногої преимущества: хороша€ транспортна€ доступность (общественным и личным транспортом), выдающиес€ объекты окружени€ или виды на них (парк, набережна€ реки, известные объекты города), обеспеченность инфраструктурой (особенно касаетс€ школ и детских садов). ƒл€ ѕодмосковь€ наличие ж/д ветки и регул€рного автобусного сообщени€ с ћосквой в пределах 10 минут пешком от дома Ц большой плюс.  роме того, стоит обратить внимание на площадь квартир, котора€ не должна превышать: однокомнатные до 45 м2 (лучше 36-42 м2), двухкомнатные до 75 м2 (лучше 65-70 м2), трехкомнатные до 100 м2 (лучше 80-90 м2). Ђ¬есьма Ђходовымиї €вл€ютс€ квартиры в панельных домах современных серий вследствие небольших площадейквартир и минимальных затратах на чистовую отделку квартиры. ѕри равенстве указанных выше характеристик более предпочтительным выгл€дит дом в новом микрорайоне, чем отдельный дом посреди существующей застройки. Ќайти объекты дл€ инвестировани€ можно по цене от 2 млн. руб. за однокомнатную квартиру в ѕодмосковье и от 4,5 млн. руб. в ћосквеї, - рассказал эксперт.

—колько можно заработать?

—амым важным €вл€етс€ дл€ инвестора вопрос, сколько он может заработать на реализации данной схемы.

»горь Ћебедев приводит пример, что в одном из комплексов на северо-востоке ћосквы год назад при открытии продаж можно было купить квартиру за $2300 за кв. м. —ейчас ее предлагают уже за $5500 за кв. м.

ќксана ƒивеева, ƒиректор ƒепартамента продаж городской недвижимости компании Blackwood рассказала, что инвестирование в новостройку на начальной стадии строительной готовности может приносить доход, как за счет роста рынка, так и за счет повышени€ стадии строительной готовности. Ђѕри условии нормального развити€ рынка рост составл€ет пор€дка 10-15% в год, рост стоимости объекта по мере повышени€ стадии строительной готовности от начальной строительной стадии до полной готовности объекта достигает 20%ї, - говорит эксперт.

ќльга ћаркова рассуждает, что сейчас, главный успех инвестиционного вложени€ Ц высока€ скорость строительства и сравнительно низка€ цена: именно эти проекты пользуютс€ наибольшим спросом, в данном случае цена кв.м. растет с каждым этажом. ЂЌапример, цена кв.м. в московских новостройках эконом класса в —¬јќ  год назад на этапе котлована равн€лась примерно 90 000 рублей, осенью цена поднималась до 110 000 рублей, зимой 140 000 рублей, сейчас, когда дом уже построен квартиры продаютс€ на рынке по цене 170 000 рублей за кв.мї, - рассказал эксперт.

ѕортал Move.su желает вам внимательно рассмотреть все Ђзаї и Ђпротивї, все взвесить и сделать правильный выбор. ”дачного инвестировани€!

width=30 height=40 title=јзбука инвестора: как заработать на новостройке? />

admin
 јзбука инвестора: как заработать на новостройке?  
123


—трахование недвижимости

Ќюансы оформлени€ страховки квартиры: в кредит, в новостройке, на вторичном рынке†

—егодн€, покупа€ квартиру, о том, чтобы застраховать ее, многие задумываютс€ сразу. ѕричем страхуют не только стены, но и движимое имущество Ц чтобы обезопаситьс€ на случай краж, неожиданных поломокили новых соседей, которые вдруг затоп€т "свежий" ремонт. “о, сколько придетс€ выложить за страховку и по какому сценарию ее будут оформл€ть, зависит прежде всего от того, нова€ квартира или"вторичка", куплена сразу или в кредит.†


 редит об€зывает†

ѕри покупке квартиры в кредит банк чаще всего выставл€ет эту же квартиру залогом долга, а значит, требует, чтобы квартира была застрахована. ќбычно у крупных банков уже есть партнеры-— , которыеначинают оформл€ть страховку с того момента, когда банк решает дать клиенту ипотечный кредит.†

¬ таком случае страховки на помещение и конструктивные элементы будет вполне достаточно. ќт владельца не требуетс€ дополнительных хлопот, а полис часто оформл€етс€ почти "автоматом". Ќо это только втом случае, если квартира нова€ и построена не по индивидуальному проекту. Ќапример, наличие дерев€нных перекрытий и прочих дерев€нных элементов конструкции здани€ расцениваетс€ как дополнительныйриск, а потому может повли€ть на размер тарифов по страховке.†
ќб€зательна€ страховка обычно внесена в смету кредита и составл€ет от 1,5% от суммы.†


ƒом новый Ц это плюс†

—трахование квартир

ѕроста€ покупка новой квартиры (не в кредит) не об€зывает продавца или покупател€ страховать ее. Ќо при этом все хлопоты по поиску —  вам придетс€ вз€ть на себ€.†

 ак рассказала нам начальник отдела андеррайтинга —  "Ёталон" »рина  орлыханова, самые простые программы предусматривают страхованиеквартир без осмотра (так называемое "≈кспресс-страхование") исто€т от 100 грн. —траховые суммы указываютс€ уже в договоре, и они небольшие.†

¬озможно и заключение договора по расширенной программе, где устанавливаетс€ страхова€ сумма, после оценки имущества и параметров квартиры. ≈сли квартира в новом доме Ц это большой плюс, тогдаединственное, что потребуетс€, Ц это план реконструкции квартиры: специалисты убед€тс€, что все несущие стены остались на месте.†

"—вежий" ремонт тоже застраховать проще. Ќекоторые страховщики даже советуют своим клиентам, которые купили квартиру в новостройке, не делать сразу же глобальный ремонт, потому что новые дома имеютсвойство проседать в первые 3Ц4 года эксплуатации.†

—траховой защитой обеспечиваетс€ недвижимое (конструктивные элементы помещений и отделки) и движимое имущество (мебель, электронна€ техника, бытова€ техника, личные вещи) от пожара, взрыва газа,повреждени€ водой из водопроводных, канализационных или отопительных систем, стихийных €влений. ј также от кражи, грабежа, разбо€ и хулиганства.†

“ака€ страховка обойдетс€, например, в 80Ц250 грн в год, при условии, что размер выплат при страховом случае будет 14 тыс. грн на квартиру и около 5 тыс. грн на движимое имущество.†

—траховка "вторички" Ц дороже

≈сли же квартира не сама€ нова€, куплена на вторичном рынке или досталась в наследство от бабушки Ц при оформлении страховки учитываетс€, в первую очередь, состо€ние дома и коммуникаций, а не возрастквартиры.†

ѕрежде всего, —  проведет расследование, чтобы вы€снить, насколько дом обветшал, есть ли в нем трещины, когда проводилс€ плановый ремонт, какие реконструкционные работы были сделаны.†

¬ основном, сам процесс оформлени€ страховки квартиры в старом доме такой же, как и в новом. —трахователь должен предъ€вить те же документы (паспорт, код, правоустанавливающий документ на квартиру).ќтличаетс€ лишь стоимость полиса, как правило, она выше. Ќо бывает, что страховка старой квартиры не всегда обходитс€ дороже. Ќапример, если вы страхуете евроремонт в новой квартире; договор будетдороже. ¬едь ответственность, которую несет страховщик по оснащению квартиры, Ц больше.  роме того, у каждой —  установлен свой лимит возможной страховой суммы, ниже которого страховщик просто неосматривает квартиру.†

ѕосле составлени€ описи имущества сотрудник компании обычно приезжает оценить состо€ние коммуникаций в квартире. ¬ том случае, когда состо€ние электропроводки и водопроводных труб не соответствуетнормам техники безопасности Ц застраховать квартиру вам не удастс€ до тех пор, пока вы не исправите недостатки.†

„“ќ ѕќ„≈ћ†

ѕри страховании имущества средние тарифы по полному пакету рисков дл€ строений различного типа и из различных материалов составл€ют:

ƒл€ домов с дерев€нными перекрыти€ми при страховании только конструктивных элементов: тариф Ц 0,1Ц0,4% от страховой суммы, в зависимости от франшизы.

ƒл€ домов с железобетонным перекрытием при страховании только конструктивных элементов: тариф Ц 0,05Ц0,12% от страховой суммы в зависимости от франшизы.

ѕри дополнительном страховании внутреннего оснащени€ дома (ремонта, внутренних коммуникаций) тариф составл€ет 0,15Ц0,45% от страховой суммы, в зависимости от качества и стоимости ремонта, франшизы ит.д.
width=30 height=40 title=—трахование недвижимости />

Ѕон
 —трахование недвижимости  
118


ѕродажа недвижимости —

¬се покупател€ бо€тс€ одного: остатьс€ без средств и без жиль€. –ынок недвижимости в любое врем€ был наполнен мошенниками, "черными" риэлторами и фирмами-однодневками.  огда-то передача денег продавцу напоминала сцену из дешевого голливудского фильма: пара крепких парней грудью закрывают продавца, а он судорожно пересчитывает деньги. “еперь же ситуаци€ изменилась в лучшую сторону: сделки проход€т безопасно и без особых хлопот.

Ѕольшим подспорьем стали банки и ипотечное кредитование. ƒело в том, что большинствоквартир покупаетс€ в кредит, соответственно, банк кровно заинтересован, чтобы сделка не просто прошла, а прошла успешно. ¬ каждом банке покупатель, равно как и продавец, может открыть финансовый счет или арендовать банковскую €чейку.  онечно, за это придетс€ заплатить, но сумма ничтожна мала по сравнению с безопасностью. Ѕанковска€ система предусматривает доступ к €чейке как продавцу, так и покупателю, однако, при желании может ограничить допуск покупателю. ¬ любом случае передача любых денег возможна лишь тогда, когда объект пройдет регистрацию в юстиции.

—амое важное при продаже квартиры - не довер€ть свои документы, не передавать их третьим лицам. »сключение составл€ет только юрист или компани€ по недвижимости, имеюща€ солидную репутацию. Ќо и тут передаютс€ только сами документы на квартиру дл€ юридического оформлени€, причем под роспись, но право подписывать договора и справки должно быть только вашим. ¬нимательно читайте все написанное в договорах, не ставьте подпись, если есть непон€тное дл€ вас или что-то не устраивает. ¬се договоренности между сторонами об€заны быть отражены на бумаге, иначе они не имеют никакой силы. ≈сли придетс€ самому приобрести жилье, важным будет ознакомитьс€ не только с документами, но и узнать историю квартиры: нет ли ареста или обременени€, не прописан ли тут некто, о ком продавец ухитрилс€ умолчать.

¬ цел€х безопасности расчет должен быть переведен только в безналичном виде и в присутствии свидетелей.

width=30 height=40 title=ѕродажа недвижимости />
Ѕон
 ѕродажа недвижимости  
3 ƒќ¬≈–≈ЌЌќ—“№



√ород ћосква, ___________________________ года.


я, гр.____________г, _______________ года рождени€, паспорт _____________, выданный _____________ города ћосквы ________________ года, код подразделени€ _____________, проживающий по адресу: г.ћосква__________________________, насто€щей доверенностью уполномочиваю

гр. ______________ _______________ года рождени€, проживающего по адресу: г.ћосква, _____________________________,


управл€ть и распор€жатьс€ принадлежащей мне на основании свидетельства о собственности квартирой, наход€щейс€ по адресу: __________________________________, а именно:


сдавать ее в аренду (коммерческий наем), определ€€ суммы, сроки и другие услови€ договора по своему усмотрению; заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы; производить расчеты по заключенным сделкам; получать причитающиес€ мне по договору денежные средства и другое материальное возмещение; расписыватьс€ за мен€ и совершать все действи€, св€занные с выполнением этого поручени€.

ƒоверенность выдана сроком на три года, с правом (без права) передовери€ полномочий по насто€щей доверенности другим лицам.

—одержание насто€щей доверенности доверителю зачитано вслух.


ƒоверитель______________________________________________________________________________________________



ќт имени –оссийской ‘едерации:

√ород ћосква.
___________________________ года.



Ќасто€ща€ доверенность удостоверена мной, _____________________________________, нотариусом города ћосквы.

ƒоверенность подписана гр. _____________________________ в моем присутствии. Ћичность его установлена, дееспособность проверена.

«арегистрировано в реестре за є _____________.


¬зыскано по тарифу: _____________ руб. 00 коп.

Ќотариус†________________________________

width=30 height=40 title=ƒоверенность на сдачу квартиры в аренду />
admin
 ƒоверенность на сдачу квартиры в аренду  
13 аренде требовани€ к жильцам более ло€льные Ц например, известно, что арендаторам с детьми и домашними животными сн€ть жилье сложнее, чем без оных. ¬ случае аренды на полгода хоз€ева гораздо охотнее пойдут навстречу таким нанимател€м. width=30 height=40 title= вартиры и дома обман />
bild
  вартиры и дома обман  

.: —чЄтчик :.




¬ Ќиколаеве простаивают 26 лифтов

  началу окт€бр€†по†техническим причинам выведено†из†стро€ 26 лифтов,†в†том числе 7†-†по†причине хищени€ лифтового оборудовани€.
2015-10-15 03:08

—кончалс€ актер, сыгравший ƒжеймса Ѕонда

Ќа 90-м году жизни впоследствии продолжительной болезни скончалс€ пoпул€рный британский актер –оджер ћур, передает ¬¬—. ¬ частности, он сыграл роли в этих фильмах, как Ђќсьминожкаї, Ђ„еловек с золотым пистолетомї, Ђ¬ид на убийствої и др. ћур исполнил роль агента 007 в семи фильмах бондианы.
2017-05-23 19:02

.:«аписи в √остевой :.
Ј болобол
продам всЄ что вам ненужно

—ообщение є: 1
26.11.13 (20:24:02)
ќтвет: 0
Ј интерно
кто тут

—ообщение є: 3
29.11.13 (01:28:02)
ќтвет: 0
Ј интерно
кто смотрел сталинград ? как вам

—ообщение є: 4
29.11.13 (01:30:20)
ќтвет: 0
.: ѕоследние комментарии :.
Ј лист алюминиевый
—пасибо. ѕрочитал с интересом, и вообще полезный у ¬ас блог

—ообщение є: 26
26
26
Ј лист алюминиевый
—пасибо. ѕрочитал с интересом, и вообще полезный у ¬ас блог

—ообщение є: 26
26
26
Ј безлимитный интернет
—пасибо. ѕрочитал с интересом. Ѕлог в избранное занес

—ообщение є: 26
26
26
Ј безлимитный интернет
—пасибо. ѕрочитал с интересом. Ѕлог в избранное занес

—ообщение є: 26
26
26
Ј опора мостова€ усиление
—енкс. »нтересно, и вообще полезный у ¬ас блог

—ообщение є: 26
26
26
Ј лист алюминиевый
—пасибо. ѕрочитал с интересом, и вообще полезный у ¬ас блог

—ообщение є: 26
26
26
.: Ќавигаци€ по разделам ‘орума :.
.: Ќа этой странице :.
Ќикого нет
.: √олосование :.
 ому довер€ете ремонт в квартире?

.: ѕартнЄры :.
осуществл€ет полный цикл от изменени€ целевого назначени€ и разрешенного использовани€ земельного участка до строительства коммуникаций и реализации земельных участков с полным пакетом городских удобств конечным покупател€м. ѕомимо этого, компани€ оказывает услуги владельцам домов и земельных участков в поиске .ћаксимальную прибыль обещают инвестиции в объекты, наход€щиес€ на начальном этапе строительства, но обладающие качественным потенциалом.  ак показывает практика, средства, вложенные, например, в земельные участки без подр€да и таунхаусы на раннем этапе формировани€ коттеджного поселка, могут приносить годовой доход пор€дка 30 процентов. ≈сть на рынке загородной недвижимости и рекордсмены Ч доходность может достигать 200 процентов. Ѕезусловно, это касаетс€ высоколиквидных объектов, подтвержденных правом собственности..
.: ѕузомерки :.
© $ | 2017 | WebMaster